晋江举全市之力奋力推进低效用地盘活利用

多维路径提升空间承载体量 纵深推进盘活利用试点工作

 　晋江新闻网3月24日讯

　　01城镇低效用地再开发  推动连片发展业态提升

　　——以问题为导向  以实践拓展高质量发展空间

　　2023年8月，青阳街道阳光东环南片小区项目正式启动征收工作。该项目是青阳街道盘活利用低效用地、推进城市更新改造的示范项目，地块位于阳光东路南侧、时代广场北侧，占地约35.03亩，建筑面积约5.9万平方米，涉及11幢老旧楼房，包括284套个人住宅，社区公产住宅10451平方米，个人店面166间、社区公产店面63间。经初步规划，改造后总建筑面积7.7万平方米（其中不计容面积2.14万平方米），建筑密度44%，容积率2.7。目前已完成签约及房屋拆除，正在进行用地报批。

　　针对城镇低效建设用地征迁改造普遍存在历史遗留问题多、征迁难度大、政府投入改造资金成本高等问题，按照《泉州市盘活利用低效用地试点工作方案》提出的“完善低效用地开发管理机制，深化低效用地开发方式和路径”要求，晋江不断探索老旧居住小区盘活改造新路径，即按照“立足实际、利益互补、自求平衡、共商共治”的原则，首创“模拟征收”新模式，在模拟征收期限内，协议签订率达到一定比例（比如90%）后正式启动征收程序，推进老旧小区自主改造。

　　近年来，晋江积极探索盘活利用低效用地路径措施，以问题为导向、在实践中求突破，把重点放到解决园区标准化建设等重点项目的实际问题上，哪里阻碍项目落地，就从哪里改革突破，以实践拓展高质量发展空间。

　　在盘活低效用地过程中，晋江多维探索，不断提升空间承载体量。在盘活法拍地块上，支持以分割的土地证为单位重新签订土地出让合同，单独计算规划指标以解决企业报建问题，促进华宝、永佳等项目顺利开工。在推进工业项目归宗改造上，支持采取加权平均计算土地剩余使用年限，充分保障企业利益不受损，如华懋电镀旧厂房改造项目，通过该政策加持，原3宗零星地块合并后面积达260亩；同时，出台并宗改造操作指引，再次细化并宗流程和时限。

　　晋江还支持2017年前出让的工业项目，行政办公及生活服务设施建筑面积由7%提高至20%进行报建，解决早期出让项目遇到的报建问题，保障企业增资扩产需求。比如福建省奔浪体育用品有限公司出让合同约定行政办公及生活服务设施建筑面积比例是7%，按该政策支持，其以18.96%的比例进行设计方案审查和办理工程规划许可证。

　　与此同时，在服务保障上，晋江市自然资源局创新建设项目设计方案“多评合一模拟审批”“五证同发”等模式，仅“多评合一模拟审批”就较传统审批模式节省45天以上，“五证同发”则实现“交地即交证”“拿地即开工”。

　　2022年，晋江启动实施园区标准化建设三年行动和推进年活动，举全市之力、聚要素资源，盘活低效用地，以园区标准化建设作为推进园区集约用地高质量发展的重要抓手。

科创新区

　　在园区标准化建设过程当中，晋江坚持一园区一主导产业，采取“政府主导规划+企业联合改造+村集体参与管理”、“国企主导+协会参与+招商运营”、企业联合专业运营商等多种改造模式，策划推进再生纤维、功能面料、高端染整等9个传统产业园区和集成电路、数字健康、智能装备等5个新兴产业园区，可新增产业空间超2300万平方米，目前已建成超400万平方米。

　　——着力打造产业社区 推动园区能级跃升

　　走进芯智造产业园项目一期，造型时尚的现代化标准厂房，让人眼前一亮。目前，签约该产业园的企业，有的已经入驻办公，有的正在快马加鞭地进行装修，整个芯智造产业园呈现一片热火朝天的景象。

芯智造产业园

　　这是集成电路科学园打造“产业社区”的一个缩影。近年来，晋江以综合产业园区建设为抓手，按照“产业社区”理念，统筹园区功能配套和产业生态营造，启动集成电路科学园提质扩容。集成电路科学园产业社区以园区标准化建设、盘活利用低效用地试点为契机，着力打造生活、生态、生产“三生融合”的集成电路产业社区。

　　集成电路科学园产业社区是“产业发展新赛道+新旧空间复合利用”的典型案例，通过策划4个小微工业园改造项目，有效腾挪存量空间，破解空间不足问题，整个产业社区已盘活利用低效工业用地850亩，可增加近124.6万平方米产业空间，容积率上限提高到3.0。

　　与此同时，按照“工作即生活”的理念，建设邻里中心、芯动家园、集成电路大师工作室、动静吧、高端商务酒店等8个生活性服务项目，办公、商业、住宅、教育等生活配套应有尽有、一应俱全。此外，注重园区空间与城市空间的互通、共融，整合周边文化、生态资源，将梧林传统村落、田野风光纳入园区重点配套，进行协同规划，实现生态、文旅与产业充分融合、互利共生。

　　随着产业园区标准化建设的提速推进，晋江各个园区将从“标准”向“标杆”提升，从“园区”向“社区”重构，从“传统”向“高新”升级，聚力园区提质增效，带动产业变革升级，推动园区能级跃升。接下来，晋江将大力推动14个综合产业园区按照“产业社区”理念开展规划提升编制，聚焦生产、生活、生态“三生”融合，同步布局人才公寓、研发楼宇等公共配套，推进产业社区建设。

　　——推动提容增效 破解企业发展空间难题

　　位于池店镇三大农贸市场旁的汇诚预制菜小微工业园项目，是晋江标准化工业园区建设在库项目。该项目涉及3个企业主体、9本土地使用权证。为推进区域连片改造开发，促进工业用地提质增效，并提高容积率，晋江支持工业用地并宗改造延长土地使用年限，积极协调泉州市自然资源局、泉州经济技术开发区，推动项目并宗改造，将3个关联企业吸收合并成一家企业，9块用地合并成一块用地，提高了容积率，在补缴土地出让金后，土地使用年限按相邻宗地最长使用年限进行延期，解决土地使用年限长短不一问题，推动项目顺利开工建设。

汇诚预制菜小微工业园

　　据悉，改造后项目总建筑占地面积约111亩，总建筑面积约29.53万平方米，建筑密度53.46%，容积率3.99，绿地率10.11%；计划总投资15亿元，建成后预计年纳税不少于1200万元。

　　此举正是向“土地存量”要“发展增量”，为“强产业、兴城市”提供高品质发展空间。鼓励企业零地扩产、裂变升级，晋江先行先试出台工业用地提质增效、并宗改造等多份政策文件，支持容积率上限按控规上限执行并允许突破3.0。2022年以来，晋江共办理工业用地提容增效项目91宗、面积3834.06亩，可新增建筑面积364.32万平方米，相当零新增用地再造约1821.58亩容积率为3.0的高强度开发工业用地。同时，绘制亩均产值、税收、用能三张热力图，建立综合评价体系，实行差别化资源配置；建立建设用地全流程监管等机制，明确投资强度、亩均效益要求，严格批后监管，推动土地使用向质量效益型转变。

　　——为民造城 实施片区连片开发

　　城市建设事关民生福祉、城市发展。晋江用好城镇低效用地再开发政策，围绕融入泉州环湾向湾发展和南翼高新区建设，实施“四大新区+若干更新片区”改造。

　　2022年，晋江启动池峰路南延片区改造项目。该项目地处泉州环湾建设带，位于晋江市东北部、池店中片区，是晋江市贯彻泉州市委“强产业、兴城市”战略部署、率先打造“产城人”融合发展的示范举措，是践行“为民造城”理念、推动城市建设品质提升的样板工程，同时也是集约利用土地、盘活低效用地的试点项目。

　　“项目涉及池店镇御辇、唐厝两个行政村，规划改造面积约913亩，需征收建筑物788栋约53万平方米。”该项目有关负责人表示，项目自2022年6月正式启动征迁后，在工作推进中始终牢牢守住征偿安置方案底线标准，坚持“一把尺子量到底”，做到公开、公正、公平，仅用20天完成民房100%、土地超96%签约任务。

　　目前，安置房项目池峰小区一期、二期完成土地出让，正在办理前期手续；池峰小区三期准备出让；龙泉路及接线工程已完成项目部组建及现场摸排工作，开始进行路基清表、土方开挖；古建筑迁建工程已完成两栋主体结构施工。作为池店南片区的商业配套，晋江山姆会员商店的落地将填补晋江高端零售市场空白，有力释放新的消费热点，成为晋江打造新经济、新消费，推动“产城人”融合发展的亮丽名片。

　　科创新区规划面积2888亩（含三创园拓展区），将按照“科、教、产、城、文”融合发展的独特区域创新体系理念，依托智能制造学院、中国科学院泉州装备所、三创园、五里园区、草庵文旅街区，建设集教育、科研、科创、产业和文旅休闲为一体的科创新区。科创新区建成后将集聚高端教育资源、创新资源、人才资源、产业资源，成为泉州、全省具有较大磁吸力的科创中心，成为全国比较独特的区域创新体系，为晋江高质量发展注入强劲动力。

　　据了解，通过实施高铁新区、科创新区、晋东新区、紫帽片区、池峰路南延片区、梅岭中片区、世纪大道南延伸暨北环片区、英林中心镇区的改造，晋江承载104个城建重点项目（总投资515亿元，已完成投资179亿元），带动片区功能集聚、业态提升、连片发展。

　　02推进全域土地综合整治  打造产业新形态城市新名片

　　九十九溪流域田园风光项目位于池店、磁灶、西园和梅岭四个镇（街道）的接壤区域，是连接城市与乡村的重要交会地，是一片“城·村·山·水·田”交织区域。在这片流域，晋江守牢耕地红线，以“土地整治+”规划理念，推动实现现代农业、景观田园、研学体验共融共生，做好城市“留白”文章，将全域土地综合整治做成了让人惊喜的产业新形态、城市新名片。

　　作为晋江盘活利用低效用地试点项目，九十九溪流域田园风光项目总规划面积10855亩，计划投资22亿元，融土地整理、生态保护修复、人居环境整治等为一体，将曾经污水横流、土地弃耕、房屋散乱的区域改造成宜耕、宜居、宜游的“都市田园综合体”。

　　该项目整理了耕地碎片化图斑138块，农田可耕作面积净增了1700多亩，农业种植效益提高30%以上。同时，按照“少量拆除、重点改造、部分新建”的理念，保留房屋183栋、拆除58栋，腾挪空间203亩，并规划建设新型农村集合住宅、休闲体验中心、丁字主街等，解决宅基地零散分布和低效利用问题，使建设用地更加集中集聚，乡村生产、生活、生态空间布局进一步优化，致力打造在国内乃至国际上具有影响力的“都市浪潮前的城中央田园”。

　　此外，项目采用“国企+社会主体”的运营模式，成立合资运营公司，打造“田洋九九”农业综合片区品牌，培育发展休闲度假、原乡民宿、乡村旅馆、农耕民俗体验等业态，通过聚集人流，带动周边农民就业增收，实现共同富裕。

　　在盘活利用低效用地过程中，晋江按照“相邻镇域、连片整治”思路，策划陈埭镇等6个镇域全域土地综合整治试点单元，策划梳理62个子项目，通过项目实施，可整理农用地9160亩、建设用地1574亩，新增耕地1720亩；通过推进耕地集中连片整治，规划形成1个万亩方、4个千亩方、3个百亩方的耕地集中连片区。

　　03盘活村庄闲置低效土地  助力农村集体经营性建设用地入市

　　“从竞得这块地到拿到四本证，前后不过两周时间，扣除公示期和节假日，实际办理时间约5天，为企业节省了大量的开工准备时间。”晋江市中辉产业园负责人吴良景说，这让他真切地感受到晋江速度、晋江效率。

　　不久前，晋江在首批农村集体经营性建设用地入市项目签约发证仪式上同时向业主现场颁发《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》、乡村规划许可证、不动产权证书、建筑工程施工许可证，实现集体经营性建设用地入市“交地即交证、拿地即开工”。

　　晋江市中辉产业园入市项目总用地面积48.03亩，位于晋江市磁灶镇张林村、锦美村，中国包装印刷产业（晋江）基地园区永昇路与大功山交叉口，距晋江牛山高速出入口5分钟车程，距晋江内坑动车站10分钟车程，交通便利，区位优势明显，地块体量大，形态规整。

中辉产业园（效果图）

　　20世纪90年代，晋江市中辉景业集团通过土地流转方式取得该地块，用于建设陶瓷生产厂房。由于陶瓷产业转型升级，加上建筑物老旧、布局零散等原因，该地块近年来处于闲置状态，使用效益差、安全隐患突出，属于晋江比较典型的早期形成的历史遗留建设用地项目，亟须盘活改造利用。

　　为加快盘活利用该地块，为晋江类似的历史遗留建设用地探索处置路径，经过深入调研，晋江将该地块列为农村集体经营性建设用地首批入市试点示范项目，积极引导地块原使用业主参与土地竞买和投资建设，通过入市方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题，实现企业增资扩产、转型升级和聚集发展，减少本地产业流失。经策划论证，地块拟借助优越的区位条件，以治理环境、提升品质、完善配套为抓手，建设标准化工业园区，布局新业态，通过对园区整体论证和规划设计，定位园区规模、发展方向、建筑形态、配套功能设施等，引进低污染、低能耗的成长型企业和优质产业，打造一个生产工艺流线合理顺畅的标准化工业园区。

　　据了解，为了最大限度利用好盘活利用低效用地试点政策，晋江坚持以规划为引领，千方百计破解空间难题，满足建设用地需求。围绕集体经营性建设用地入市试点，出台入市实施方案、实施办法、收益分配指导意见、抵押贷款管理规定、调节金征收管理规定，形成入市“1+4”政策体系。

　　此次的入市政策在原有改革的基础上进一步创新，比如，差别化收取调节金，对面积不小于60亩的工业、保障性租赁住房等用地按入市土地增值收益20%收取，商业用地按入市土地增值收益50%收取；放宽抵押权人限制，允许自然人企业办理集体经营性建设用地使用权抵押登记；把农村集体经营性建设用地纳入监管对象，推进全流程监管。

　　同时，晋江坚持集中连片导向，盘活村庄闲置低效土地，培育农村新业态新经济，策划推进首批入市试点项目。首批4个入市地块87亩已完成土地出让，并实施“四证同发”，其中两个项目已动工建设。第二批16个入市地块139亩正在有序报批中，争取尽快挂牌交易，第三批8个地块164亩正在准备报批前期材料。

　　04解决历史遗留问题  激活净地空间

　　9月份，晋江市集成电路产业园区（工业园）2号区块项目填海竣工海域使用通过福建省自然资源厅验收，实现了晋江市围填海历史遗留问题填海竣工从海域到陆地转变“零”的突破。

　　海域使用的“获准”，意味着净地空间的激活。该项目是工业园区标准化建设重点项目，面积504.71亩，容积率1.4~3.0。经换发土地不动产权证后，将投资25亿元用于建设集成电路标准厂房，总建筑面积可达78.5万平方米。通过验收后，可有效提升自然资源要素保障能力，解决产业用地用海需求，加快盘活利用低效用地，为“产城人”融合发展提供更多集约可用的空间载体，缓解晋江市城镇建设用地紧张和产业集聚用地不足的矛盾，助力产业转型升级。

　　晋江经开区绿色高端面料整理微工业园项目，位于经济开发区（安东园）内，用地面积100亩，建筑面积约17.5万平方米。作为纺织服装产业补链延链强链及中小企业集聚发展项目，将打造成集新品研发、面料试验、后整理加工、布料贸易于一体的特色产业基地。因该用地涉及66亩围填海历史遗留问题图斑范围，导致整宗地长期无法开发建设，通过解决项目历史遗留问题，34亩用地于2022年10月挂牌成交，66亩围填海历史遗留问题处理方案获自然资源部备案于2023年2月挂牌成交，该项目现已完成建设。已有28家企业达成入驻意向（其中15家正式入驻），预计可引进15家以上后整理精品工厂，实现总投资12亿元，年产值6亿元以上。

绿色高端面料整理微工业园

（本报记者 阙杨娜 秦越 董严军）