公证卖房天降500万债务 律师提醒公证交易房产有风险

　　一手房东公证卖房，结果房产竟被人拿去抵押借款，房东变成了借款500万元的“借款人”；购房人付了几百万元购房款后，迟迟无法过户，最终卖方还撤销委托公证，要把卖出去的房产再“收回”……

　　近日，湖里区法院发布了一起因公证交易房产引发的典型案例。买卖双方互告对方违约，都要求对方支付90多万元的违约金。法庭之上，买卖双方也是各执一词，都有“苦水”。

　　据了解，近年来厦门市各区因公证炒房引发的官司越来越多。对此，法官提醒说，公证交易房产的双方，都可能付出惨痛的代价。

　　怪事：公证交易后，双方互相告？

　　“我已经支付了全部购房款，卖方却要撤销委托公证，拒不过户，这是违约！”购房人林小姐起诉称，请求法院判令被告立即依约将案涉房屋过户，并判令被告支付违约金90多万元。

　　原来，一手房东赵女士在厦门岛内有一套房产想要出售，就委托亲戚小方帮忙处理。去年7月，赵女士与小方在厦门一家公证处办理了全权委托公证。根据这份公证，赵女士将上述房产享有的权利都全权委托给了亲戚小方，小方有权出售该房产，有权与买方约定交易价格，还有权将这套房产用于办理抵押借款手续。

　　随后，小方就开始委托中介寻找买家。数月后，林小姐看中了这套房产。2016年9月7日，小方作为出售方、甲方，与购房人林小姐签订了一份《房产居间买卖协议书》，约定房产成交总价4496000元。

　　协议签订后，购房人林小姐根据约定，将全部购房款4496000元转给了对方。

　　不过，后来由于房价上涨和限购等原因，买卖双方并没有在协议约定的时间去办理过户。随后，双方互相指责对方违约，最终闹上了法庭。

　　购房人：付了购房款，卖方撤销委托！

　　最先告上法庭的是购房人林小姐，她状告一手房东赵女士及其亲戚小方，索赔90多万元。

　　林小姐说，由于双方签订协议后，厦门市出台了新的限购政策，导致林小姐无法直接将该房屋办理过户到自己的名下。

　　由于房产一时无法过户到购房人名下，林小姐有些担忧房子被一房两卖。此时，有人向林小姐建议说，可以卖方名义向林小姐儿子借款500万元，并以案涉房产办理抵押登记手续。这样操作，因为房子处于抵押登记状态，卖方就不能再出售，就可以避免一房两卖。

　　2016年10月13日，林小姐以赵女士的名义与案外人小毅签订一份借款协议，载明赵女士向小毅借款500万元，并于同日以案涉房产作为该笔借款的担保物办理了抵押登记手续。事实上，小毅就是林小姐的儿子。

　　随后，卖方以“借款行为给卖方带来风险”为由，就自行撤销了全权委托公证。

　　据林小姐说，房子被撤销委托公证后，她找对方交涉，卖方却提出说，要加价80万元才愿意继续履行合同。但是，这一要求，遭到了林小姐的拒绝。

　　卖房人：我只是卖房，怎么变借款？

　　房东赵女士及其亲戚小方被起诉后，很快也提起了反诉，他们反诉称，是购房人林小姐违约在先，因此林小姐应当承担违约责任，支付90多万元的违约金给卖家。

　　庭审中，房东赵女士等人确认已收到全部购房款4496000元。但是，赵女士说：“我只是出售房产，怎么就变成了我借款500万元，房子一共也才卖了449万多元。”

　　赵女士及其亲戚小方都说，他们从未同意林小姐以赵女士名义向案外人借款，也并未为案外人办理不动产抵押登记。在赵女士有意购买其他房产时，发现本应出售给林小姐的房产被林小姐私自以借贷的方式予以抵押。

　　因此，赵女士认为，购房人林小姐已经构成严重违约，违背了房屋买卖的真实意思表示，给赵女士造成“重大债务风险”。因为担心林小姐可能拿着委托公证书作出不利于赵女士的行为，卖家才不得已撤销委托公证书。

　　判决：双方都违约，诉求全驳回！

　　近日，湖里区法院作出一审判决，驳回了购房人林小姐的诉求。同时，法院也判决驳回了房东赵女士及其亲戚的反诉诉求。

　　法院判决认为，林小姐已经依约履行支付全部购房款义务，小方亦以赵女士的代理人身份将案涉房产移交给林小姐，并将包含将案涉房产进行出售、出租、申请还贷、办理抵押借(贷)款等相关权利转委托给林小姐，双方已经按照约定履行相应义务。所以，赵女士和小方反诉要求解除案涉《房产居间买卖协议书》的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。

　　判决还指出，林小姐取得案涉房产的相应代理权限后，以案涉房产作为抵押物向案外人小毅借款500万元，并办理了相应抵押登记，导致案涉房产无法直接过户至林小姐指定的人员名下，其行为已经构成违约。而小方于2017年3月22日单方撤销转委托公证书的行为，也导致林小姐无法将案涉房产过户至其指定人员名下，也构成违约。

　　鉴于双方均存在违约行为，因此，双方要求对方支付违约金的诉求，法院均不予支持。

　　据了解，法院判决后，原被告双方已经自行协商，私下履行了过户手续。

　　律师提醒

　　公证炒房 双方都有风险

　　福建自晖律师事务所主任林敏辉律师说，公证交易房产，两方都要承担巨大风险。

　　一方面，如果二手房东违约，一手房东作为“被代理人”要承担违约责任。根据相关法律规定，即一手房东应对二手房东的行为承担相应的法律后果。一手房东将背负很大的法律风险，因为二手房炒房者在与其他买家进行房屋交易时，是直接以房东代理人的身份出现，法律后果将由房东来承担。

　　另一方面，二手房东也要承担很大风险，因为，一手房东也可能一房两卖。一旦一手房东一房两卖，拿到钱后“人间蒸发”或者挥霍一空，那么二手房东可能就会“房财两空”。

　　相关案例

　　炒房人卷款房东被判赔钱

　　此前，集美区法院也发布了一起因公证卖房引发的官司。

　　被告人小航原本在集美区有一套房子，她经熟人介绍，把自己房子以142万元的价格出售给“炒房人”阿辉。

　　当时，双方没有办理房产过户，小航收取了10万元定金后，就办理了公证委托，将房子委托给阿辉，并将房屋的出售、抵押、解押、过户等各项权利全权授予阿辉。

　　阿辉在取得公证授权两个月后，又将房屋加价出售，以173万元卖给了阿英。随后，购房人将173万元购房款如数支付给了阿辉。但是，阿辉收到钱后，只是将其中一部分款项用于支付小航的购房款后，并没有将余款用于办理提前还贷解押手续，反而挥霍一空。

　　购房人阿英迟迟等不到房屋解押过户，就将二房东阿辉与一手房东小航作为共同被告，起诉到集美区法院，请求判令二被告共同协助办理过户登记手续，并支付逾期过户违约金。

　　法院审理后认为，阿英在与阿辉签订房产购买协议时，阿辉是以小航代理人的身份出现，合同的出售方仍是小航，阿辉的代理行为后果应由小航来承担。

　　最终，法院作出一审判决，要求一手房东小航协助阿英办理过户登记手续，并以购房款173万元为基数，按合同约定支付逾期过户违约金。

　　(记者 陈捷 通讯员 湖法宣/文 陶小莫/漫画)