盘活利用低效用地提升土地利用效率 晋江全面完成农村集体经营性建设用地入市

　　3月28日，泉州市盘活利用低效用地试点工作2025年度第一季度专家咨询会暨农村集体经营性建设用地入市试点工作现场会在晋江召开。

　　与会人员调研凤山石材退出改造项目。

　　与会人员调研晋江市恒欣云谷新材料智造产业园项目。

　　与会人员调研晋江市中辉产业园入市项目。

　　会上，晋江市自然资源局作典型经验发言。2023年3月，新一轮农村集体经营性建设用地入市试点工作全面启动。晋江紧抓政策机遇，把入市作为盘活利用低效用地的重要抓手，部门融合、统筹推进。此次试点工作共完成农村集体经营性建设用地入市88宗1019亩，入市总价款3.5亿元，市财政收取土地增值收益调节金5296万元，村集体收入2.9亿元，累计带动产业投资27.1亿元。

　　“入市工作开展以来，我们不断强化顶层设计，先后出台管理办法、收益分配、三边地农转报批等7份文件，规范入市流程，统筹推进入市工作；同时，摸排出符合入市条件的集体建设用地9505亩，以‘三区三线’调整为契机，进一步优化国土空间总体规划，并根据项目的成熟度，按需编制或调整详细规划，为项目落地提供规划支撑保障。”晋江市自然资源局局长陈英俊介绍说。

　　据了解，入市工作开展以来，晋江大胆创新探索，支持整合改造、实施土地置换、解决历史遗留问题，不断盘活土地资源，提升利用效率。同时，明确工业用地按成交价的15%、商业用地按成交价的30%向政府缴纳土地增值收益调节金，余下部分归村集体所有，纳入农村集体资产统一管理，可进行收益再分配或用于基础设施、民生保障等项目建设。在壮大集体经济、促进农民增收的同时，保障企业用地需求，助力企业发展，实现“输血”“造血”双重利益趋向。

　　“下一步，我们将贯彻落实此次现场会精神，并按照上级部署，继续深化农村集体经营性建设用地入市改革，加快闲置低效用地高效盘活，为项目落地、产业升级、村集体收入提供有力支撑，助力民营经济发展和乡村全面振兴。”陈英俊表示。

　　整合改造“边角地” 最大化提升土地利用效益

　　在安海镇仁寿村、下洪村的交界处，有一块面积约113亩的项目规划用地，其中存量建设用地104亩，非建设用地（边角地）9.14亩。然而，摆在眼前的是，存量建设用地部分的地块极不规整，涉及10多处夹角型空地，土地利用效率很低。

　　“如果能把存量建设用地旁边的9.14亩‘边角地’农转为建设用地后，再整体入市供地，这块土地资源就能变成土地资产了。”晋江市自然资源局有关负责人介绍说，该项目充分运用盘活利用低效用地试点政策和农村集体经营性建设用地入市政策，最终获得福建省政府批准，获批用地面积9.14亩；结合周边104亩集体建设用地整体入市，建筑面积至少增加2.8万平方米。

　　今年2月，泉州晋集产业园管理有限公司竞得该地块，用于建设恒欣云谷新材料智造产业园项目，成为福建省首宗突破“三边地”农转后入市项目，有效提高该区域的土地效率和亩均效益。

　　记者了解到，恒欣云谷新材料智造产业园项目的建筑密度可以从35.07%提升至54.75%，建筑占地面积增加1.66万平方米，有效提高标准厂房的直接使用价值，增加经济价值约6000万元。同时，作为统一管理的标准化园区，恒欣云谷新材料智造产业园项目单栋标准厂房的建筑长度可以从65米提高到127米，甚至达到162米，可兼容的生产线类型实现质的飞跃，有利于提高招商质量。

　　“根据试点政策，晋江通过‘边角地转用’，为解决民营企业用地分散、细碎的问题提供了创新型方案，确保地块整体规划，最大化提升土地利用效益。”晋江市自然资源局有关负责人表示。

　　建设用地置换 推动成片开发

　　晋江是全国民营经济最具活力的地区之一。然而，土地开发强度已触天花板，用地紧缺与土地利用效率低的矛盾日益突出。

　　在试点工作期间，晋江充分运用盘活利用低效用地试点政策，率先在2024年9月出台《晋江市连片低效工业用地改造项目建设用地置换实施办法》（以下简称《实施办法》）。在建设用地连片盘活利用中，以“双方自愿、凭证置换、面积相近或价值相当”为原则，土地权属人协议置换土地，推动土地规整和成片开发，提高土地利用效率。

　　位于磁灶镇大埔村、瑶琼村交界处的福建省凤山石材集团有限公司的石材退出改造项目便是入市政策与建设用地置换政策叠加下的生动实践，更是全省首宗国有土地和集体土地置换案例。

　　记者了解到，该项目用地面积约137亩，场地大多是破旧厂房，产业技术相对落后，部分设施用于租赁。项目范围原有土地规划、权属较为复杂，涉及国有、集体土地等权属性质，导致项目无法进行整体规划设计。

　　“按照原有政策，国有土地和集体土地难以并宗开发。”晋江市自然资源局有关负责人介绍说，通过《实施办法》，福建省凤山石材集团有限公司的石材退出改造项目用地范围内的2宗国有建设用地与地块周边的1宗集体建设用地进行置换，再将整个137.35亩地块集体打包入市，有效解决了国有土地与集体土地交错分布、无法整合开发的难题。

　　晋江市自然资源局有关负责人表示，此次置换叠加使用盘活利用低效用地、集体土地入市、园区标准化建设试点政策，为今后相关工作打开了思路，有利于进一步推进盘活利用低效用地试点工作，破解制约发展最突出的空间问题，为项目落地、产业升级、城市提质、民生保障提供有力支撑。

　　解决历史遗留问题 发展好企业好产业

　　在推动农村“沉睡资源”变“优质资产”的过程中，晋江将推进集体经营性建设用地入市试点与解决历史遗留建设用地问题相结合，借助入市政策解决历史遗留建设用地问题。试点工作期间，晋江共有781亩历史遗留建设用地通过入市取得用地手续。

　　位于磁灶镇张林村、锦美村的中辉产业园入市项目，是2023年度晋江市农村集体经营性建设用地首批入市试点示范项目。该项目用地面积48.03亩，于20世纪90年代由晋江市中辉景业集团通过土地流转取得使用权，用于建设陶瓷生产厂房。随着时间的流逝，由于建筑物老旧等原因，该厂房长时间处于闲置状态，亟须重新规划改造。

　　“如果这块地从农用地转用和土地征收途径入手，所需时间较长。而利用农村集体经营性建设用地入市政策来盘活，则可以节约很多时间和成本。此外，晋江市政府推出‘四证同发’，一拿到地就可以马上开工建设。”中辉产业园有关负责人说。

　　该项目的成功出让，为晋江类似的历史遗留建设用地探索出一条新的处置路径，既引导本地发展受限的好企业、好产业通过入市方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题，同时也壮大了磁灶镇张林村、锦美村的集体经济，促进城乡融合发展助力乡村振兴，更让园区业态布局得到优化，产出效益显著提高，环境、品质、配套也得到大幅度提升。2024年4月，该案例获评自然资源部“用地主体引导有效类”典型案例。

　　（记者 阙杨娜 叶许意）