业主不缴物业费物业公司停水断电？法官：应采取“催告+提起诉讼或申请仲裁”方式催缴

　　现实生活中，面对部分业主不及时缴交物业费的情况，有的物业管理公司采取停止供电、供水、供燃气等方式催缴物业费，有的甚至在物业服务合同中直接约定，物业公司有权以停水断电方式催缴物业费。这样合法吗？

　　典型案例：不交物业费被停水断电

　　张某与几个好友合伙成立培训学校专门从事中学生课外教育培训，经过几番比较，最后选定晋江某小区内的一间店面作为培训场所，并与小区物业公司签订物业服务合同。

　　入驻小区没多久，就发生了新冠肺炎疫情。面对突如其来的疫情，培训学校只好关门，张某与几个好友都回了老家。待3个月后疫情平稳，培训学校重新开张时，面对上门催收3个月物业费的物业公司，张某认为学校都关门了，没有接受也没有必要接受相关物业服务，不愿意缴纳物业费。

　　物业公司几次催收无果后，决定对学校的店面停水断电，导致数十名学生无法正常参加培训，纷纷要求学校退还学费。张某等几名培训学校合伙人商议后，将物业公司告上法庭。

　　法官说法：应采取“催告+提起诉讼或申请仲裁”

　　民法典颁行前，现行法律法规对物业费的收付问题未作明确规定，不少业主以物业公司服务有问题为由，拒不支付物业费，物业公司则采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催交物业费，双方经常陷入“公说公有理，婆说婆有理”的窘境。

　　民法典颁行后，张某能以没有接受也没有必要接受相关物业服务作为拒缴物业费的理由吗？物业公司能以停水断电来催交物业费吗？物业公司又该如何正确催缴物业费呢？

　　民法典第九百四十四条第一款明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。疫情期间培训学校虽然关门，但物业公司按照物业服务合同约定和有关规定提供了物业服务，根据法律规定，张某不能以没有接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　根据民法典第九百四十四条第二款的规定，物业公司催交物业费，应当采取“催告+提起诉讼或申请仲裁”的方式。对违反约定逾期不支付物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付。如果合理期限届满业主仍不支付，物业公司可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　民法典第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。在上述案例中，物业公司采取停止供电、供水等方式催交物业费，违反了民法典的相关规定，如果因此给业主造成损失，将面临承担赔偿损失等法律责任。（点评：晋江法院 李汝乔）

　　（记者_胡志法 通讯员_尤燕玲）