年底前出台楼市刺激政策预期增强 降首付或为首选

　　国家统计局10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有33个，较9月增加了12个。这意味着，自今年2月起，新建商品住宅价格环比下降城市数量持续减少7个月后再次上升。

　　业内人士认为，在持续数月回暖后，10月房价降温明显，政策效应逐渐减弱。基于长期去库存开启，预计年底前将进一步出台放松乃至刺激楼市的政策。

　　乏力涨幅大幅缩水

　　国家统计局最新数据显示，10月70个大中城市新建住宅价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，环比价格变动中，最高涨幅为2.1%，最低为下降1.0%。二手住宅价格方面，70个大中城市中，环比上月价格下降的城市有23个，上涨的城市有38个，最高涨幅为1.1%，最低为下降0.9%。

　　当前，房价和成交呈现持续回暖态势，但房价涨势却略显乏力。交通银行金融研究中心根据统计局数据测算，10月70个大中城市新建商品住宅价格涨幅环比算数平均为0.07%，涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和-0.12%，均较上月有所回落。

　　此外，10月房价下降城市数量在连续7个月减少后再度增加。据亚豪机构统计，10月，新建商品住宅价格下降的城市有33个，相比9月的21个，价格下降城市增加了12个。其中，有17个城市连续两个月出现新建住宅价格的环比下滑。这17个城市中，既有省会城市沈阳、长春，也包括部分三线城市。而在10月价格下降的城市中，又进一步加入了石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，价格下降城市增多，特别是大量省会城市均出现新建商品住宅的价格下跌，显示当前房地产市场再度面临危机。特别是在二、三线城市，部分购房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能够再度放松，反而迟疑不决，造成当前楼市在短暂升温后继续下行。

　　与此同时，一直作为本轮上涨领头羊的一线城市，房价涨幅也大幅度下滑。具体来看，10月，北上广深四个一线城市中，除上海新建商品住宅环比上涨2.1%，较9月小幅上涨0.2个百分点外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中深圳下滑最为明显，涨幅环比减少2.8个百分点，广州与北京，涨幅分别减少0.6%和0.3%。

　　郭毅分析，一线城市房价环比涨幅收窄，体现出市场购房需求乏力的现状，由于四个一线城市仍然执行严格的限购政策，在消化了既具备购房资格，支付能力又强的部分购房者后，年末，一线城市房地产市场再次出现了后继乏力的局面。

　　减速投资连续3个月下滑

　　数据显示，2015年1至10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1至9月份回落0.6个百分点。其中，东、中、西部地区的投资增速全部下行，分别较1至9月回落0.6、0.3、0.6个百分点。

　　“投资增速出现了连续3个月负增长，这在2009年以来尚属首次。”交通银行首席经济学家连平指出，投资下滑的主要原因仍在于土地购置的大幅下降以及新开工尚未明显好转。

　　数据显示，前10月开发企业土地购置面积与土地成交价款分别同比下降了33.8%和25.2%；新开工面积单月增速经历9月的昙花一现，10月再次跌入零值以下，同比-24.5%。

　　高企的库存也造成了投资下滑。连平指出，库存既是结果，又是原因。一方面，巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物；另一方面，大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。

　　数据显示，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末再度增加2122万平方米。全联房地产商会执行会长任志强指出，库存是目前房地产面临的最大障碍。去年起房地产政策持续放松，但一年以来，库存不但未消化，反而增加。

　　任志强认为，去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量，难度可想而知。

　　松绑政策放松信号强烈

　　截至18日收盘，在上证指数下调1.01%的背景下，房地产板块逆市上扬，涨幅达0.94%。其中，中天城投、中航地产两股涨停，阳光城上涨9.52%，实达集团上涨8.52%。临近当日午盘收盘时，房地产板块整体涨幅更是高达4%，阳光城、保利地产、荣安地产等多股涨停，华发股份、粤宏远A涨逾8%。

　　中银国际证券表示，连续几日中央都强调去库存，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号，政策放松是大势所趋。

　　郭毅也认为，基于10月70个大中城市房价变化的不利局面，预计年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策的预期更加强烈，未来，降首付、减税等显效最快的政策将有可能陆续颁布实施。

　　11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，李克强总理在国务院常务会议上强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。

　　中原地产市场总监张大伟认为，销售增长放缓，库存水平改善有限，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化，因此未来政策放松态势明显。

　　张大伟预计，未来政策宽松方向将包括棚户区改造、信贷政策宽松、调整普通住宅认定、减免税费、放缓房地产税的开征等方面。

　　虽然政策宽松取向明显，但连平预计，四季度在宽松的政策环境和资金环境下，重点城市的成交复苏将继续，但量价增速将有所回落。同时，由于高频率小政策的边际效用递减，叠加季节性因素，明年初销售增速或明显放缓。

　　任志强也一改此前乐观态度，他认为，四季度房地产市场仍将处于调整期。“从2014年起，房地产市场预期便难言乐观。若库存不消化，市场想反弹很困难。虽然今年成交量有望超过2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市场下滑、以价换量的基础上得来的，与2013年时截然相反，所以并不代表市场回到2013年时的热度。”