10种紧急情况小区可用公维金 无需再经过2/3业主同意

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物业垫钱后业主不认账怎么办？

福建世邦泰和物业管理有限公司负责人介绍，《意见》指出，物业公司申请支付住宅专项维修资金，有业委会的小区，需有业委会印章证明或两名业委会成员的签名；如无业委会的小区，需提交5名以上业主签署的证明，这一点让他颇有些担忧，“物业公司先垫付了维修资金，钱是花出去了，但要是业主不认账，钱收不回可怎么办？”

据了解，省住建厅出台这政策前，曾咨询过全省各地的物业专家和权威人士，泉州南方物业管理有限公司总经理黄济志便是其中的一位。在他看来，物业做这项工作前，首先要取证拍照等，有成立业委会的小区，要请业委会成员到现场看看，没有的话，可邀请社区或住户到场。修缮后，物业还需将维修的工程量、配件、人工工资收费等开支公开透明，做到清者自清，相信大部分业主会理解支持。

福建联合信实（泉州）律师事务所廖逸律师称，业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。住宅专项维修资金不足支付维修和更新、改造费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

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未缴公维金维修费用谁出？

有业主提出，因是物业先行垫付维修，如果修缮后，发现小区未缴公维金，那这笔钱该由谁来出？

对此，泉州市住建局相关人员介绍，1998年，泉州开始归集公维金。1998年之前交付使用的商品房，如今已是旧小区，比较容易出现设备设施损坏等状况，没有公维金就需要业主共同出资修缮。

廖律师称，若先维修，又发现未交纳专项维修资金，则由全体业主共同承担。若修缮后需用的公维金超过70%，则应召开临时业主大会，由全体业主表决，若通过维修和继续交纳维修费用的决议，则所有业主均应当遵守大会决议，交纳维修费用。

10种紧急情况

根据《意见》，物业管理区域内发生下述规定情形之一的紧急情况时，由物业服务企业立即组织对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造，所需资金从已交存的住宅专项维修资金中列支。

这种紧急情况包括：屋顶、外墙出现严重渗漏；电梯出现故障，不能正常使用；高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险；共用给排水设施设备不能正常使用；

消防、安防等建筑智能化系统出现故障，不能正常使用；因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；

根据公安、消防、气象、特种设备、物业管理等行政主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或对建筑外墙进行清洗；物业共用部位、共用设施设备存在其他安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造；按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。