“新国五条”发布后 福厦房地产交易中心排长龙

　　　【最新消息】

　　厦门地税尚未接到正式通知

　　海西晨报讯(记者樊娟)新“国五条”细则出台后，厦门市民对于本地何时出台执行细则时间表，充满各种猜测。有房产中介宣称时间是在本月底，更有人断言说是4月1日。昨天，记者联系到厦门地税局相关人士，据了解，目前厦门尚未接到正式通知。

　　除了时间表，人们关注的另一个焦点问题是：新政已经明确规定二手房交易要征20%个税，原先满5年且为家庭唯一住房的，已经明确不需要缴纳个税，新政落地后是否需要缴税？对此税务部门表示细则出台前，不好定论。有人认为，新政重点是打击投机、炒房，满5年且为家庭唯一住房的情况属于改善性需求，不在打击之列，应当会免征。但是，目前有关个税的新政仍是一纸通知，在执行细则出来前，任何结论都要打上一个问号。

　　　【记者观察】

　　房产税：下一个“重磅炸弹”？

　　“在20%个税的规定落地前，厦门的房产交易会非常火爆。”这是记者采访中不止一位房产经纪人的说法。这也是经纪人普遍的心愿，因为20%个税严格征收后，房产市场预期再度“入冬”，大家更希望在此之前能够多赚一笔。

　　但是，无论买房还是卖房，都需要独立的理性思考。应该注意的是，除了“售房个税20%”，接下来稳定房地产市场还有何新招。新“国五条”细则明确提出，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。这是不是意味着“打房”的另一记“重磅炸弹”———房产税即将出台呢？

　　春节之前深圳曾出现过一个版本，当时一位专家曾向地产新媒体透露，深圳在今年很可能会开征房产税，而税率更是高达3%，起征面积可能是144平方米或160平方米，只是将以原值还是公允值作为税基尚在讨论。相比上海和重庆两地目前的房产税试点方案，深圳所讨论的3%税率高出不止一个档次，如真正实施，那么对抑制房地产投机行为可能会起到积极作用。

　　如果这个版本有谱，手上囤着不少房的富人和投资客，以及持有大户型房子的房主，将来卖房的成本将大幅上升。那么，抛售就成为唯一的选择，也许房价的真正拐点才有可能到来。(樊娟)

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　　想耍花招避税，难！

　　记者樊娟

　　新出台的“国五条”细则引来网上“避税全攻略”，包括司法避税、阴阳合同、假离婚等等，可谓花招百出。但记者就此向业界人士求证，发现这些避税方法可操作性很差，而且借旁门左道来避税得不偿失。

　　避税花招：阴阳合同

　　可操作性：意义不大

　　资深房产经纪人杨先生告诉记者，采用“阴阳合同”在厦门早已有之，在正式合同中把二手房成交价压低，可以少缴一些契税，很多人采取这种方法。不过，去年7月1日起，厦门在全市范围内各类型二手房交易全面实行应用房地产估价技术评估交易计税价格征缴税费，大大堵塞了这个漏洞。现在网签的二手房大部分是用评估价，有些比实际成交价低一些，但空间已经不大。

　　另外，厦门近些年发的房产证，都有标明发证时的房屋价值、契税，很容易就能查到当时的原值。因此，想靠“阴阳合同”来避开20%的个税意义不大。

　　避税花招：假离婚

　　可操作性：尝试者少

　　网上流传的房产避税方式，“离婚法”并非新招，早在限购、限贷政策出台后，就有人想通过离婚的方式来突破限购，或者是获得银行“首套房”的优惠利率。

　　但是，在现实中勇于尝试者毕竟不多。

　　避税花招：假诉讼

　　可操作性：几近为零

　　这次新政出台，“诉讼法”被多次提及：“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院……法院将房产判给买方。可过户，一分钱税没有，执行法院判决。”

　　但是，房产交易行为如果建立在虚假案件上，买卖双方的风险无疑大增，一旦其中一方反悔或者反咬一口，麻烦就大了，因此可操作性几近为零。

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　　厦门二手房交易暴增数倍目前租赁市场暂时平稳

　　受国五条影响，二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易。(本报记者陈立新摄)

　　市房地产中介行业协会表示，待“国五条”细则落地后，交易或回归冷静

　　厦门日报讯(记者梁辰魏岭)昨日是“国五条”细则出台后的首个工作日，本报记者前往我市二手房交易中心、中介机构及相关单位，现场了解新政给我市带来的影响。

　　二手房办理过户是平时几倍

　　昨日上午10点，记者在市政务服务中心的二手房交易大厅看到，前来办理过户手续的市民早已排起长队。其中，办理二手房交易网上预约的等待人数显示为:123人；综合收件窗口也排到了近100号。正在排队的市民黄先生说，考虑到小孩上学问题，他从去年年底开始看房，但是为了赶在新政落地之前过户，上周他看了东坪路一套68平方米的房子还可以，没多犹豫就赶紧签合同了。

　　记者在现场看到，有不少买卖双方在中介人员的带领下前来办理手续。“今天我们中介就有四个工作人员带客户过来办过户手续，大家也都有心理准备了。”伯嘉鑫房产的经纪人小郑说，为了给客户节省时间，他早上8点半提前来取号时也已经排到了50多号。

　　为了应对激增的业务办理者，政务服务中心二手房交易大厅内的保安由一名增加至四名；房地产交易权籍登记中心连同几个预留窗口都开放受理业务；下午5:00下班后，工作人员也将主动延长受理时间，直到所有市民办理结束。“平日里一天就受理一百来件左右，今天应该会是这个数的几倍，估计火爆场景还会持续一段时间。”工作人员说。

　　厦门市房地产中介行业协会表示，这只是我市新政出台前短暂的市场反应，待“国五条”细则落地后，二手房交易或将回归冷静。

　　租赁市场暂时平稳

　　“国五条”细则的发布是否会带来房租上涨?连日来，记者走访火车站、松柏及滨北等地的多家房产中介后发现，上述区域内房租目前并未出现波动。而对未来租金上涨预期，业内人士看法并不一致。

　　部分中介机构人士表示，如果二手房交易成本提高，增加刚性需求群体的置业压力的同时也会促使该部分购房者暂时放弃买房，并转为租房群体，这将为厦门租房市场租金上涨创造动力。 “目前市场还没反应出来,但是从长远看,如果二手房交易变得困难,我们也不排除将重心转向租赁行业,毕竟火车站周边的租房需求量还是不小。”永博地产假日分店张总监说。

　　不过厦门新景祥知识管理与品牌部总监张占军则表示，房租不一定会上涨。“但由于新调控政策对其有一定的打压作用，急于出售房源的二手房投资客将采取由售转租，届时房屋出租市场的供应和需求量将同步增加，房租也未必会上涨。”

　　不少人将目光瞄向岛外

　　“如果岛内二手房买不了，岛外中小户型的新房也会考虑。”从龙岩来厦工作的陈先生说。张占军指出，如果二手房交易成本转嫁给购房者，出于总价的考虑，之前徘徊的刚需群体们自然会将目光更多转移到岛外。

　　但也有业内人士认为，二手房的实用性更强，能迅速满足当前居住、就近上班、子女上学等多重需求，所以部分岛内二手房购房者并不会选择岛外一手房。厦门均和评估董事长王崎表示，目前厦门楼市一手房总体上仍处于供不应求的状态，未来岛外新盘成交将会稳步增长，但大幅上涨的可能性不大。“需求量的增加并不一定大幅推高成交量，因为供应量短时间内可能并不会大幅增加。”

　　　【影响】

　　　“国五条”引A股暴跌

　　以万科、金地为首的超50只地产股跌停

　　新国五条威力股市显现，重挫地产股，地产板块领跌超8%，以万科、金地为首的地产股全线跌停，收盘时超过50只地产股跌停。地产股重挫也拖累水泥、机械、钢铁等板块大跌。水泥板块有11股跌停。

　　回顾历史，2010年04月17日，国务院发布房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款,次日沪指大跌4.79%失守3000点，地产股同样居跌幅榜首位，跌幅达8%。昨日的沪指暴跌3.65%，创2010年11月12日以来最大跌幅。

　　目前，对于房地产板块未来走势出现了两种相反的声音:悲观者认为，房地产调控将极大抑制了二手房市场的需求；乐观者认为，刚性需求将使二手房市场交易逐渐转向一手房市场，或进一步推高一手房价格。

　　国泰君安分析师李品科对两种观点皆不赞同，她表示，“因为17号文不仅有所得税按20%征收，还有限购、限贷加严等配套措施、房产税推广，同时还要求严格落实限价。”她同时认为，此次政策将限制投资投机及部分改善性需求，对于整体销量将产生负面影响，销量可能存在1-2个季度的调整期。(据新浪财经)

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　　住建部回应质疑:试一段再说

　　中新网北京3月4日电面对媒体关于为何在两会前夕推出“国五条”、会不会有损购房者利益的提问，全国政协委员、住建部部长姜伟新4日表示，无论“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益，这个政策不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

　　面对媒体关于“国五条”是否会进一步推高楼价的质疑，姜伟新说，“政策刚出来，我们试一段，先看看市场的反应再说吧。”

　　姜伟新同时表示，对于普通购房者的利益保护，可以进一步研究，解决方式是在“十二五”期间继续推进保障性住房建设。对于记者追问国家今年对房价的容忍度是多少，他没正面回应，只是表示对控制房价有信心。

　　政协委员:“国五条”细则仍有改进空间

　　记者近日走访政协会议农经组，决策层及来自地产业的政协委员和列席代表均表示，“新国五条”细则的实施须谨慎操作，还有改进空间。

　　房地产市场相对成熟的美国，其经验也可作为参照。海外列席代表、中国侨联海外委员、美国李氏房地产投资有限公司总裁李纲介绍，美国的收税方式是，若是夫妻俩的自住房，每人免税50万美元，即如果卖房金额在100万美元以内，不用额外征税。

　　李纲说，美国60%~70%的人是租房住，因此与中国要抑制房价的目的不同，美国的政策制定是要让低收入者能租得起，而非买得起房。

　　“虽然收入不及美国，但北京的租金已经要超过美国了。高中档各类租金价格在月均收入的1/3以内是一个比较合理的价格区间。”李纲说，如果租房价格占工资收入30%以内，而且房价上涨与工资上涨成正比，大部分人就不去买房了。

　　对于政府正在探索推广的房产税，李纲介绍，美国房产税是每年交购买原始成交价的1.25%，一直交到卖出该套房为止。如果保有一套房，不需要额外交税，并拥有永远产权。李纲认为，“新国五条”细则还有很大的改进空间。政府不能光考虑控制房价，也要将社会未来有序发展纳入考虑范围。对于居民自住的房子，应该给予一定免税。(据第一财经日报)

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　　　“国五条”细则发布后首个工作日过户人潮挤爆过户大厅

　　海峡导报报道(记者鲍娜/文张向阳/图)昨日是“国五条”细则出台后，厦门市政务服务中心上班的第一天，办理二手房交易的两个大厅人山人海。据现场工作人员介绍，这些都是前来办理二手房网上签约、住房担保、过户手续的，人数至少是平时的3倍。“如果晚一步过户，可能要多掏十几万元。”有购房者如是表示。

　　过户人数激增数量至少是平时的3倍

　　昨天上午10点多，厦门市政务中心一楼房产服务大厅，人头攒动，人山人海。

　　几名保安人员在大厅里来回巡逻，神色稍显紧张。他们是为了应对昨日的“过户潮”临时增派的安保。而在平日，房产服务大厅1名保安人员就足够了。

　　现场保安告诉导报记者，昨天还没开门时就有不少人前来等候。9点刚一开门，办理二手房交易手续的取号台前就排起了长龙。一个李阿姨说，早上7点，业务员就带着她一起赶过来了。

　　包括收件、发件窗口在内，大厅里二三十个服务窗口，无一例外都挤满了人。大厅门口的复印服务台更是被围得里三层外三层，全是赶着复印身份证、产权证等过户证件的。

　　截至昨天上午10点40分，发号机上显示收件服务前面还有95个人在等待办理业务。也就是说，从上午9点开门算起，短短一个多小时内，至少已经发出收件业务号100个了。“在往常，全天的收件量也就在100套出头吧！”厦门市政务中心综合处叶建立介绍。

　　“今天来过户的，人数至少是平时的3倍。”在现场的一个中介业务员说。市政务中心工作人员表示，在出现类似昨日这种业务量较大的情况时，中心都会提供延时服务，群众只要手中有号，即使超过下班时间，也会加班办理完结。

　　买卖双方都急就怕晚一步要多掏十几万

　　类似昨天这种集中办过户的火热场面，在去年6月底也曾出现过。

　　那时，大家急于赶在7月1日二手房按评估价征税前完成交易，6月最后几天，厦门二手房成交量都在400套以上，有一天交易量更是高达509套。

　　“如果晚一步过户，可能要多掏十几万元。”昨天，正在服务大厅等候办理业务的市民林先生表示，“国五条”细则出台后，征税20%的消息让他心惊肉跳，因为按照现在厦门二手房交易的惯例，这部分税负估计又要被转嫁给买方，所以还是赶紧把钱凑齐，快点办理完过户才安心。

　　“国五条”细则出台后，不仅买家着急，卖家也急。据了解，目前改善型换房族占了厦门二手房成交量相当大的比例。“卖掉80万元的一房，买套150万元的小三房；卖掉100多万元的小两房，买套200来万元的优质学区房。”岛内万寿片区的一家中介经理告诉导报记者，客户中很多都是卖了又买的换房族，他们只有成功卖掉房子，才能实现换房计划。

　　所以，在“国五条”细则出台后、地方政策尚未出台前，不少换房族也很焦虑，一旦二手房转让按照所得的20%计征个税，会对他们的购房计划带来影响。

　　房东口气松动二手房议价空间加大

　　似乎一夜之间，二手房市场的风向就全变了。导报记者昨天走访厦门多家房地产中介公司获悉，这两天很多买房者和卖房者纷纷来电询问市场情况，显得非常焦急和担忧。

　　“3月1日以前，别说砍价，不涨就算不错了，这两天房东的口气也软了。”昨晚，厦禾路一家连锁房产中介的负责人告诉导报记者，自从上周末调控细化措施出台后，在二手房市场引起强烈反响，最明显的变化是，房东的态度有所转变，特别是一些投资客，愿意在之前的价格上小幅降价，只求快速脱手。

　　不仅买家、卖家着急，众多中介业者也在为以后的生计担忧。“征收20%差额税，势必导致二手房成交量大幅减少，我们的生意就更难做了。”有中介人士如是表示。

　　也有一些房产业者认为，“国五条”重创了二手房，但对一手房却是一个利好。“新房比二手房多了20%的价格优势，不少购房人将放弃二手房转而购买新房，这样一来，很可能推涨新房的价格。”

　　“短期看可能是利好，长期看不一定，调控是综合行为，不可能只针对二手房而放过一手房，如果严格‘限外’，堵住外地人补交社保的漏洞，那么一手房市场也红火不了几天了！”也有业者这样分析。