资深地产人士共话行业趋势 三大关键词展望新年晋江楼市

　　新年已至，楼市也进入到年度盘点期。

　　回顾2021年，晋江楼市发生了太多故事。从部分楼盘主动公证摇号，到人才购房优惠政策出台，到二手房交易实现“网签”，再到多部门联合整治二手房……这些政策，影响了很多购房者的决策。已经入手的购房者，不禁感慨幸亏下手得早；还未入手的，则在焦急等待“上车”的时机。

　　过去一年，晋江楼市的风云变幻，我们不仅是记录者，也是见证者和观察者。一切过往，皆为序章。回首2021年，本报楼市周刊特别推出年终策划，从政策、土地和市场等多个维度，梳理过去一年的楼市，带你读懂2021年晋江楼市的风云变化……

　　今天，年终策划推出第四篇，展望2022年的楼市。那么，新的一年，晋江的房地产市场会有什么变化？听听资深地产行业人士怎么说……

　　关键词：信贷

　　“稳刚需”政策将逐步显现

　　2021年年底，全国多个城市出现银行个人房贷放松的消息，引起业界和众多购房者的关注。

　　记者在调查走访晋江多家银行及房产中介发现，近期，房地产按揭贷款确有边际宽松的迹象，从额度和放款时间上来说，部分银行的“口风”松了。

　　“对比去年年中的政策，年底确实有在放松。”浔兴地产华林春天营销总监刘文锋表示，对购房者来说，特别是刚需购房者，这是一个积极的信号。“因为政策有一定的滞后性，相信到今年一二季度，信贷放松的政策效果将会逐渐显现。”

　　“业内有个观点，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”正荣营销华南大区企划高级经理黄文意认为，信贷政策的放松，将会满足购房者的需求，进一步拉动房地产市场。

　　据了解，去年12月召开的中央经济工作会议上，对于房地产行业的定调除了对“房住不炒”定位的坚持，还提出加强预期引导，坚持租购并举，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。为减少对合理、刚性融资需求的“误伤”，2021年下半年尤其是第四季度，金融监管部门优化了房地产行业融资环境，着力“稳预期”。数据显示，去年第四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。

　　“从政策来看，新的一年，将保持调控政策的连续性、稳定性。”福建侨成集团营销副总潘登认为，不过，也应该看到，2021年底的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。“预测2022年，各项监管措施将更加精准、灵活适度，房地产贷款将逐步‘企稳’。”

　　关键词：市场

　　销售将保持稳定增长

　　晋江市统计局发布的信息显示，2021年，晋江市实现商品房销售面积448.5万平方米，比上年增长12.6%。其中，住宅销售面积321.8万平方米，增长3.7%；办公楼销售面积3.6万平方米，下降72.6%；商业营业用房销售面积45.4万平方米，增长23.5%；其他销售面积(主要是车位)77.6万平方米，增长103.7%。

　　“从泉州整体市场来看，这几年，晋江的商品房销售保持稳定增长。”黄文意认为，这得益于晋江经济的持续高速增长及城市建设的稳步推进。

　　刘文锋认为，最近这几年，晋江商品房销售稳步增长的背后原因在于需求。“晋江是泉州民营经济较为发达的区域，持续吸引了大量的外来人口。包括本地的刚需需求，构成了强大的购买能力。新的一年，晋江的商品房市场仍有望保持较为稳定的增长。”

　　“今年的晋江两会提出‘力争到2026年，中心城区建成区面积达125平方公里，城镇化率达72%’的目标，这将带来新增的住房需求。”潘登认为，随着城镇化率的逐步提高，未来，晋江的房地产市场仍将保持增长。

　　在不久前国新办举行的新闻发布会上，国家统计局相关负责人表示，我国仍处在城镇化持续发展阶段。随着新型城镇化的推进，居民正常住房消费的愿望转化为现实，再加上金融等政策的支持，城市住房需求特别是改善型住房需求有望持续释放。

　　关键词：价格

　　整体仍将保持稳定

　　对于购房者来说，价格是其最关注的话题之一。那么，新的一年，晋江的房价会有什么样的变化？

　　“首先，在调控的背景之下，坚持房住不炒，坚持‘三稳’——稳房价、稳地价、稳预期的政策并没有改变。”刘文锋认为，因此，新的一年，晋江房价仍将保持整体稳定。不过，并不排除热点区域仍有上涨的空间。

　　据了解，去年，晋江中心市区（6个街道）和环湾片区（陈埭、池店镇）是房地产市场的主力板块。“我们看到，去年晋江中心市区的项目销售依然火爆，特别是晋文坊，开盘即售罄。而包括晋东新区在内的多个新区，多个项目也人气很旺，热销连连。这说明了片区利好正在逐步兑现，区域的价值也在显现。”刘文锋表示。

　　“去年，晋江市场两极分化还是比较明显。”潘登认为，中心市区可以说是供不应求，但个别街镇板块去化的压力比较大。“背后的原因还是价格和需求。新的一年，两极分化的现象仍将持续。”

　　黄文意认为，按照目前的政策，住宅用地采取“限房价、限地价、竞配建”竞拍方式出让。土地出让时，就已经限定了商品住宅（毛坯）最高销售均价。“限房价的政策，有利于保护刚性购房者需求，维护房地产市场的平稳健康发展。同时，也有利于区域内房价的稳定。”

　　延伸阅读

　　贝壳研究院：

　　今年市场持乐观态度

　　日前，贝壳研究院以“从链式衰退到良性循环”为主题，发布《2022年房地产市场展望报告》（以下简称为《报告》）。

　　贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间看，2022年市场将呈现前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过渡。

　　《报告》认为，去年四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善。去年11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证。

　　《报告》预测，2022年市场将呈现前低后高走势。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

　　总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。

（记者 陈青松）