解读民法典系列：“抵押不破租赁”需满足哪些条件

　　十三届全国人大三次会议5月28日表决通过了《中华人民共和国民法典》，6月1日，新华社全文播发这部法律，宣告“民法典时代”正式到来。

　　民法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行。民法典是中华人民共和国成立以来第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。

　　那么，在民法典时代，关于房地产行业的问题有何亮点，又将带来哪些影响呢？从本期起，本报将特别邀请专业律师，对民法典当中和我们息息相关的条款进行解读。

　　签署租赁合同

　　应事先查明是否设立抵押权

　　现实生活中，债务人为了同时实现融资和收益的要求，常在同一房产上分别设立抵押权及租赁权，但当债权人为实现抵押权拍卖房产时，经常出现房产的承租人以其对房产享有租赁权提出异议，出现抵押权和租赁权冲突的情形。

　　福建晋贤律师事务所律师黄雅金介绍，抵押权和租赁权共存的情况有两种：先租后抵和先抵后租，以下就先租后抵的情形展开说明。原《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。现民法典第405条在《物权法》的基础上做了进一步修改和细化，具体修改如下：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也即根据民法典新规，承租人主张“抵押不破租赁”需满足两个条件：（1）房产抵押登记办理完毕前，租赁合同已签署；（2）房产已转移占有。

　　“基于上述规定，对于承租人而言，为避免产生上述纠纷，在签署租赁合同前，建议事先查明租赁房产是否设立抵押权，具体可要求承租人出具相应产权证书或者向登记机关查询租赁房产信息。”黄雅金建议，同时承租人要在签署完租赁合同后，及时要求出租人转移房产的占有，并留存占有房产的凭证，如房屋租赁交接书或缴纳水费、电费等费用的凭证。

　　（记者 陈青松、陈荣汉、张清清、唐淑红、陈巧玲 采写）