探索“三块地”改革的“晋江方案”

　　整齐的花园别墅、带电梯的高层公寓、拎包入住的养老院、设施齐全的健身房、花草相间的绿地公园、干净宽敞的道路……这不是晋江城市一角，而是晋江市磁灶镇大埔村，而这样的村庄美景在晋江也不是个例。

　　2015年2月，全国农村宅基地制度改革启动，晋江成为福建省唯一的试点县；2016年9月底，晋江又承担了“农村土地征收”和“农村集体经营性建设用地入市”两项改革任务。“三块地”改革工作开展以来，晋江坚持边试、边做、边总结，扎实推进改革试点工作，取得阶段性成果，探索出符合实际、切实可行、可复制、能推广的“晋江方案”，有力激活了农村土地这块沉睡已久的资产，为乡村振兴注入了新活力。记者_齐玉波

通过宅基地退出和置换机制，磁灶镇大埔村建成整齐划一的住宅小区，环境优美。

　　宅基地制度改革增活力

　　让农村美农民富

　　只有1000多人的磁灶镇东山村，是远近闻名的二级建材批发市场，全村共有300多个店面，85%的村民以瓷砖销售为业，瓷砖年销售额过亿元。

　　张金剑今年33岁，已经做了10多年生意。做商贸要占用资金，小张从父亲手中接下生意后一直想不断做大，资金成了最大障碍，让他烦恼不已。作为晋江市农商银行部门经理，在柯子汇眼中，整个东山村都是极为优质的客户。

　　一头求贷，一头盼贷，两好凑一好了。可中间又有个障碍，没有合规的抵押物。2016年底，晋江农商行与晋江市国土局合作，推出了“农房贷”，农民住房财产权可以有效抵押。

　　凭借瓷砖产业，10多年下来，东山人富民安。新村建起28栋别墅、220多座三层商住楼，还有100多套外来工公寓。村民多数选择了三层联体或独栋住宅，一楼用作店面经营建材，楼上则居家所用。

　　既有成熟稳定的产业，又有国土部门统一确权的证件，“农房贷”对东山村批量授信，而非单独抵押，利率降低，更方便的是不用担保了。

　　依靠“农房贷”的支持，张金剑的经营规模超过父辈，去年新增加了海外订单。来自菲律宾、南非等地的订单量，占到总销售额的约10%。

　　“不只是贷款额度从原先的40%提高到60%，过去的农房评估环节，现在也不用了。单这一项，就能为群众每笔贷款省去资金成本2000元。”晋江市国土资源局有关工作人员说。

　　至2017年底，东山村已发放“农房贷”23笔、1200多万元。受益的不仅仅只有东山，截至目前，晋江共有12家银行机构开办了宅基地及农房抵押业务，累计发放贷款金额达到35亿元，受益农户超过3.1万户。

　　眼下，晋江正进一步探索推动宅基地从村内到全市范围内跨村流转。“这样的话，能让农民住房的资产属性更加明显。”柯子汇充满期待。

　　探索集体经营性用地入市

　　为村庄建设添财力

　　洪水平是金井镇围头村党支部书记。围头村独有的滨海、渔村等要素，是发展旅游的优势；可围头也有短板，它远离市区，基础硬件还不够完善。“最起码得先建个星级大酒店。”洪水平念头一起，呼应便来。围头村在外经商的乡贤们正有回乡投资的意愿，看好围头旅游。

　　真正的最大麻烦，也出现在这里。多年前，围头村民曾小打小闹搞过农家乐，没弄出太大动静，结果店关了、房废了、地荒了。如今，你情我愿的双方都看中了这块总面积3495平方米的地块。地块不是很大，权属关系却异常复杂。如果按照过去的办法，国土部门要先收储，再报批，再招拍挂，这样一来二去，就要拖上一两年。

　　“我们不是为了卖地，而是为了引进一家企业，能够真正按照我们的设想，投资发展旅游产业，而且土地所有权依旧能够归集体所有。如果这家企业不真心投资，我们也能再去找别人合作。”洪水平说。

　　既要以土地招商，又不出让土地所有权，这等好事便是晋江集体经营性建设用地入市的改革探索。首先，入市的主体必须是村集体经济组织，或村集体授权的股份合作社；其次，无需再走收储、上报的路子，只需要最终由晋江市政府批准即可。

　　晋江市规定，不管最后这块地是商业用地还是工业用地，出让后的收益70%~85%都返还给入市者。

　　2018年2月，围头村这块3495平方米的土地迎来新的开发者。晋江市恒禾海景酒店有限公司以260万元如愿拿地，围头村集体获得了182万元收益。全村4000村民为此投票，同意率达到98%。同时，根据改革政策，还可以为地块竞得人抵押融资。

　　产权不是国有出让性质，投资者为什么愿意接手？对此，开发者表示：“我们就是实实在在来投资发展的，而不是为了炒地皮。村里的想法和我们一致，时间又能省出这么多，很值得。另外，这种地的基准地价，是按照国有建设用地基准的90%来确定的，很实惠。”

　　“我们推进集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，探索按照入市成交总价款的一定比例计征土地增值收益调节金，其余部分归村集体所有，纳入农村资产统一管理。”晋江市国土资源局有关负责人表示，土地的经营入市壮大了村集体经济实力，反过来也为乡村全面建设提供了资金保障。

　　突出征地多元保障

　　城市改造利益共享

　　“在这里，我有很多老朋友，大家每天都可以一起打打牌、话话仙，还能互相照顾。这样的日子，我们感到很满意。”近日，在晋江永和坂头村的高铁新区老人临时过渡安置处，王阿婆和往常一样，吃过午饭就和老友坐下来打纸牌，他们把这里当作了新的家。

　　这处老人临时过渡安置场所位于坂头西堡，由企业工业楼改造而成，占地1000多平方米，共三层。安置楼旁边有个崭新的食堂，房间内各种配套一应俱全，有的还配备了呼叫器，方便老人有紧急情况或需要帮助时，能随时呼叫管理人员。安置楼有24个房间，目前已有20多名老人住在这里。

　　百姓需要的，也是晋江改革过程中着重考虑的。高铁新区项目中，就突出了民生保障。“这些保障包括养老、医疗、教育、就业等方方面面，让群众能真正得到实惠。”高铁新区项目建设指挥部有关工作人员说。

　　在改革过程中，晋江始终坚持以民为本，最大限度保障群众利益。以农村土地征收为例，晋江实行征地区片综合地价制度，补偿标准提高15%左右，在为民建城过程中，三分之一地块用于建设安置房，三分之一地块用于完善公共配套，三分之一地块用于商业房地产开发。

　　“我们始终把最好的地段用于安置，探索留物业的方式增加被征地农民集体和农民的土地收益，安置房可进入市场流通，实现保值增值。”晋江市国土资源局有关负责人表示。