《福建省物业管理条例》向社会公开征求意见

　　近年来，泉州物业纠纷案件不断出现，各级行政主管部门接到的物业投诉数量更是居高不下，《福建省物业管理条例》的每一条规定可以说与市民息息相关。记者近日获悉，《福建省物业管理条例(草案修改稿)》(以下简称《草案修改稿》)现向社会公开征求意见。草案修改稿共七章85条，对社会各界普遍关注的焦点问题做了详细规定。近日，记者采访了业主、物业公司负责人、住建部门等多方相关者，询问他们对修改稿有何建议和意见。

　　焦点一 小区公共收益拟归业主所有

　　《草案修改稿》拟规定物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，应当定期在物业管理区域内醒目位置公布，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。在车辆停放收益方面规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他共有场地用于车辆停放收取的场地使用费属于全体业主所有。业主大会决定对共有车位车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业统一收取，并支付代收酬金。

　　探讨：住在云谷小区的吴先生表示，小区业委会在停车场管理方面产生较大作用，现停车场的管理与收费都很明了，而他弟弟所住的另一个小区，由于尚未成立业委会，停车费统一由物业收取，不少外来车辆也停在小区里，致本小区的业主晚归时无车位可停。他建议各小区应尽快成立业委会，与物业协商停车场收费问题，制定管理细则。

　　焦点二 物业费拟实行市场调节价

　　《草案修改稿》规定，商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家规定实行政府指导价的除外。

　　探讨：对于物业收费的“市场调节价”，市住建局相关负责人表示，应该就定价做详细的指导原则，由物价部门监督管理。毕竟，执行市场调节价，并不等于由物业服务企业来定价，也不应由住建部门定价。

　　焦点三 业主不交费拟可公告

　　《草案修改稿》规定，对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

　　探讨：物业费缴交难的问题让许多物业企业很“头大”，部分业主无购买服务意识，部分业主以服务不满意为由拒交物业费。物业费难收齐，小区管理便难以维持，形成恶性循环。在泉州物业行业工作11年的刘先生建议，可否将物业费纳入个人诚信档案，与银行、公安、工商等有关部门联动挂钩，规范业主的行为。

　　市住建局相关负责人也表示，业主认为“服务不好”便不交物业费，这个“服务”却没有相关标准来衡量。2017年物业管理资质取消，现物业行业进入“后资质时代”，应对物业服务企业诚信体系制定相关评价标准。

　　该负责人介绍，条款中物业费“采取酬金制、包干制等方式收取”，所谓酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。

　　泉州的小区多采用包干制方式，该负责人建议转为酬金制，业委会作为物业费的收取主体，甚至可自管，聘请专业的保安保洁公司、民用机电设备管理公司等对小区进行分工管理，一旦发生大部分业主感到“服务不好”的情况，可扣酬金或更换公司。

　　焦点四 可设小额专项维修资金

　　在专项维修资金设立及用途方面，《草案修改稿》规定，老旧住宅电梯的安全评估费用可以从专项维修资金专户列支。业主大会可以在管理规约中规定，在专项维修资金中抽取一定比例设立紧急情况小额专项维修资金专户。

　　探讨：当小区房屋与设施设备有修缮需求时，可向住建部门申请住宅专项维修资金，现申请程序已简化为3个步骤。当小区出现日常的“小病小灾”时，日积月累的维修维护的资金也是一笔不小的数目，根据规定需由业主承担。业主一般在设备需“大修”时才会动用公维金，但这笔资金无论多少，难免坐吃山空。对此，泉州已有部分小区设立小额专项维修资金，如滨海华庭小区，物业费多收0.1元，用于小区日常维修。

　　市住建局相关负责人建议，专项维修资金面对庞大的日常维保支出来说，可谓“杯水车薪”。着眼长久的小区，可成立业委会，引导业主参与小区管理。业主在缴交物业费的基础上，适当交一笔小额的公共维修金。该笔费用可由物业公司代收，由业委会主导，专款专用，定期公布明细。

　　市民对《草案修改稿》有任何意见建议，可在8月17日之前寄信至省人大常委会法制工作委员会，也可直接在网站上填写立法征求意见表。联系电话：0591-87600299、0591—88522396；传真：0591—87500017；地址:福州市五四路25号福建省人大常委会法制工作委员会(邮编350001)。

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　　《征询结果是否真实》 追踪起诉业委会业主赢官司

　　泉州市区中远名城小区上调物业费方案通过，业主疑签名被“冒签”——

　　去年年底，中心市区中远名城小区的业主将其小区的业委会告上法庭，丰泽区人民法院于近日依法作出判决。业主告业委会？这是怎么一回事呢？本报于去年报道了该小区部分业主怀疑业委会采取书面形式召开业主大会会议时，“冒签”业主姓名，使同意上调物业费的业主户数及所占面积过半数。对此，业委会主任表示否认。该小区业主和业委会之间存在怎样的争议？法院又作出怎样的判决？记者进行追踪报道。

　　争议： “双过半”通过 决定业主质疑造假

　　记者采访了解到，该小区物业于去年6月3日张贴《关于上调中远名城小区物业服务费的公示》，内文提到，由于物价、成本不断上涨，给物业的正常运营带来巨大压力，拟将多层住宅由每月每平方米0.5元调至0.65元，电梯住宅由1元调至1.3元等。业委会将采用书面形式召开业主大会，征询业主意见。

　　5个月后的11月7日，小区公布征询结果，显示同意的业主户数及专有部分面积均过半，根据《物权法》相关条款规定，统计结果“双过半”，即可通过该决定。然而，几名业主在业委会查询书面材料时，却发现材料上签的名字是陌生人的名字，并不是本人所签。

　　对此，该小区业委会李主任表示，所有流程均按照正规程序进行，不存在“冒签”情况。业主如若存在质疑，可以走法律程序。

　　起诉：针对业主诉求 业委会需要举证

　　原告代理律师、泉中律师事务所律师郑文峰介绍，此次业主提出的诉讼请求有两项，一项是质疑业委会以书面形式进行业主大会表决时存在冒充业主签名的情形，要求撤销业委会作出的于2017年7月开始以新的物业费收费标准缴纳物业服务费的决定；另一项是撤销业委会作出的聘请安雅物业公司作为小区物业服务企业的决定。

　　他表示，根据《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中也有如下规定，即业主请求公布、查阅业主大会或者业主委员会的决定及会议记录等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。

　　业主起诉业委会，业委会需向法院提供经过法定程序通过业主大会表决的举证材料，如果没有提供或者提供的材料确实存在冒签的事实，业委会所作出的决定将被撤销。

　　判决：业委会程序违法 所作决定被撤销

　　丰泽区人民法院经审理查明后认为，根据《物业管理条例》相关规定，中远名城业委会进行上述两项决定时，没有满足召开业主大会临时会议的基本条件和程序，程序上有瑕疵。另外，中远名城业委会召开的两次业主大会临时会议均是采用书面征求意见的形式，业委会将选举物业服务公司及上调物业费两次临时会议的具体工作均交由安雅物业公司实施，而该公司与两项会议讨论主题本身具有利害关系，由该公司上门发送征求意见表、表决表，明显有悖于《物业管理条例》的规定，也可能侵害到业主的合法权益。中远名城业委会未能提供议事规则以证明其委托安雅物业公司召集业主大会符合业主大会议事规则的规定，因此诉争的两项决定的作出可以推定违反了法律程序。

　　此外，根据法院向小区业主调查的结果，部分业主反映表决表和征求意见表的签名系被伪造，而且存在小区业主已转让房屋，但表上仍是原业主签名的情况，可以认定诉争决定作出的程序违法，侵害业主的合法权益。根据法律法规规定，业主大会或业主委员会的决定，违反法律、法规或侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在本案中，原告的两项诉求合理合法，应予以支持，根据相关法律法规作出撤销两项决定的判决。

(记者 陈灵)