楼市三大销售乱象：未批先售、哄抬房价、场外配资

　　“十一”前后，全国20余个城市陆续出台房地产调控政策，绝大多数地区都突出强调“严肃查处房地产市场违法违规行为”。住建部于4日公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单，北京、上海等地对点名的有违规嫌疑的房企和机构迅速查处。

　　“新华视点”记者近日调查发现，严查之下，房地产销售有所规范，企业和机构人员的违规行为有所收敛。不过，仍有一些房产企业和中介机构顶风作案，未批先售、定价混乱、场外配资等行为时有发生。

　　多地开展专项整治，一些捂盘惜售项目被暂停网签

　　记者梳理发现，各地规范市场的政策主要包括加强房企预售管理、严格执行限购措施、规范中介经纪行为、严禁机构场外配资等。

　　深圳提出，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。

　　济南提出，对于不符合限购条件，采用网下或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将依据有关规定依法处置。

　　北京提出，严厉打击房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

　　上海明确，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。

　　各地迅速对违规违法行为进行了查处。北京市住建委等部门对亦庄经济技术开发区国锐金顶、丰台区公园懿府、通州运河核心区京贸国际城等项目进行专项检查。对3个项目涉嫌捂盘惜售的违规行为进行查处，暂停了这些项目的网签，并将其涉嫌违规行为抄报国土、工商、地税、金融等部门，移交相关部门进一步处理。

　　记者“十一”期间走访公园懿府项目售楼处发现，与查处之前“恐慌”的销售氛围相比，如今该项目给人的感觉是房源充足。“这个项目还无法出售，具体什么时候放开网签还不知道。”一位销售人员说，“目前有充足的房源可供选择，想要的楼层基本都能满足。”

　　此外，南京市针对当前可售商品房仅2万套左右的情况，相关执法部门对全市21家开发企业负责人进行集体约谈，要求开发企业加快上市节奏。杭州责令对捂盘惜售的杭州万科大家房地产开发有限公司进行限期整改。

　　未批先售、哄抬房价、场外配资仍时有发生

　　各地密集查处之下，市场秩序明显规范。然而，一些地区和机构依然存在顶风作案，违规行为时有发生。

　　——未批先售。记者走访福州10多家新盘售楼处，发现一些楼盘无证卖房现象普遍，一些热门楼盘的定价混乱。

　　在阳光城檀悦楼盘，一位置业顾问告诉记者，楼盘一共10栋楼，分5期开盘。“房价还会涨，不急着一口气推盘。”记者在售楼大厅并没有看到房价公示，预售许可证也只有一期的房源。对此，这位置业顾问说：“二期的房子已经打好地基了，预计拿到预售证很快。我们是大房地产商，不会有任何风险。”

　　在融侨阳光城方圆楼盘，目前有存2万元抵5万元的优惠活动。“最快下个月开盘，第一次开盘推出120套，以后再慢慢开。”当记者问没有预售证为何急着认筹时，这位置业顾问说：“等预售证下来，房子就被抢光了，你不一定能买到。”

　　——中介哄抬房价托底市场。北京出台严厉调控措施后，不少急于出手的挂牌业主考虑降价卖房，但不少人被中介经纪人阻拦。打算卖掉位于北京昌平水屯一处住房的赵女士说：“原本打算下调挂牌价，中介却劝我要坚持住。他们说，如果大家都下调价格，市场真的就不行了，坚守挂牌价托住市场，有需求的人自然会买。”

　　“中介哄抬房价花样繁多，一个重要手段就是抬高整体挂牌价。”赵女士说，“我6月份打算卖掉这套80多平方米的房子。当时的成交价170万元，中介建议挂牌价200万元；9月份成交价达到200万元了，他们又建议报价240万元。”赵女士说，他们几乎引导所有挂牌业主在成交价基础上往上加价，“挂牌价上涨，自然带动成交价上涨，房价就是这样一步步涨起来的。”

　　——场外配资出现新变种。记者在中原地产天津西青一家门店采访了解到，9月30日晚天津市限购限贷政策出台后，一些人无力支付高额首付不得不放弃购买计划。中介随即联合有关房地产开发公司，针对一手新住宅推出购房分期付款服务。

　　“购房者购买新开楼盘，交付10%至20%首付即可办理过户手续，剩余房款可以分期再支付给房地产开发公司，支付周期可达半年，其间零利率零手续费。”中介人员表示，房地产开发商现在着急卖房，希望绕过限购限贷政策，通过分期付款、自己扮演放贷角色，激活一些潜在交易需求。

　　强化监督保障调控政策更好发挥作用

　　北京市房地产中介协会会长李文杰表示，除了政府要继续加强监管，新房市场应加强客户对企业的监督。

　　众多购房者建议，应建立举报及时反馈机制，提高监管效率。据了解，现有的举报渠道大多数是信访渠道，回复时间多达60天。如果加上相关部门不作为，需要提起行政复议处理，反馈时间会更长，市场却很可能早已出现变化，无法形成有效监督。

　　对于中介经纪的违规行为，李文杰表示，应加强行业的自律，对于害群之马要充分进行信息披露，施行惩罚，提高所有机构的规范意识。

　　记者采访了解到，购房者集中反映的捂盘惜售行为，目前虽然有所规范，但是公众普遍担忧，一旦查处变得宽松，这一违规行为恐怕还会卷土重来。易居智库研究总监严跃进说：“在政策上应明确，不准调高已领取预售证楼盘的备案价格。要制定备案价格审批调整的规范政策文件，把备案价格上调依据与审批流程公开透明化，消除权力寻租空间，从制度上斩断违规行为的利益链。”

　　天津市社科院社会学研究所所长张宝义说，各地政府要坚决执行监管职责，加大查处违法违规行为，保障楼市调控政策更好地发挥稳定市场的作用。

　　记者孔祥鑫、方问禹、郑钧天、董建国

　　附：45家违规失信房地产开发企业和中介机构名单

　　各地查处的房地产开发企业和中介机构名单

　　1.北京国锐房地产开发有限公司

　　2.北京天旭运河房地产开发有限责任公司

　　3.北京金天恒置业有限公司

　　4.北京金诺方舟家务劳动服务有限公司

　　5.上海我爱我家房屋租赁置换有限公司浦电路店

　　6.上海太平洋房屋服务有限公司巨峰路店

　　7.上海虹民房地产经纪有限公司

　　8.广州裕丰咨询顾问有限公司

　　9.广州艾熙商业管理有限公司

　　10.深圳市中执资本投资有限公司

　　11.深圳朗泓房地产有限公司

　　12.中原地产代理(深圳)有限公司

　　13.深圳市世华房地产投资顾问有限公司

　　14.深圳链家房地产经纪有限公司

　　15.美联物业代理(深圳)有限公司

　　16.深圳市广天地庭苑房地产经纪服务部

　　17.天津鼎兴置业有限公司

　　18.中信保利达地产(天津)有限公司

　　19.天津市华欣沣泽置地有限公司

　　20.苏州朗宏置业有限公司

　　21.华润置地(苏州)实业有限公司

　　22.苏州恒力置业有限公司

　　23.南京升龙元发置业有限公司

　　24.南京力图企业管理咨询有限公司

　　25.无锡市新都房产开发有限公司

　　26.望华房地产(杭州)有限公司

　　27.杭州蜗居房地产经纪有限公司

　　28.杭州集安房地产经纪有限公司

　　29.厦门市存房房地产经纪有限公司

　　30.福州蜗牛房地产经纪服务有限公司

　　31.济南御峰置业有限公司

　　32.济南源浩置业有限公司

　　33.济南中海地产投资有限公司

　　34.合肥市宝能房地产开发有限公司

　　35.安徽亿恒地产代理销售有限公司皖江路分公司

　　36.郑州丰益置业有限公司

　　37.郑州新银科置业有限公司

　　38.郑州大有永固置业有限公司

　　39.武汉世茂天润置业有限公司

　　40.武汉保利金谷房地产开发有限公司

　　41.武汉浦江宏房地产顾问有限公司

　　42.成都中德红谷投资有限公司

　　43.深圳市房多多网络科技有限公司成都分公司

　　44.成都市天府垫片有限责任公司

　　45.上海策源房地产经纪有限公司成都分公司(据“新华视点”微信公众号报道)