厦门-岛内与岛外的5万+房价时代

­显然，厦门（楼盘）的地价被抬升到了一个新高度，在岛外售价还在“3字头”徘徊的背景下，这次拍地无疑又是一场面粉贵过面包戏码。

­83家房企围猎六幅商住地，一天连刷集美、同安、翔安三大区域地王，尘封七年单价地王易主，揽金172亿元。

­尽管在二线城市一拍地就出地王已经是见怪不怪的事，但8月26日，厦门还是再一次重复了二线出地王的事实。

­在每家房企只能拿一块地的规定下，泰禾、万科、融侨、融创、禹洲、厦门IOI成为最后六名赢家，各自收获了一宗地。但除了万科外，其余五家都付出了不菲的代价。

­据观点地产新媒体了解，万科拿下翔安X2016P03地块溢价率97.78%，成交楼面价22169.49元/平方米，其余五家溢价都超过100%，成交楼面价全部“破3”，最高的是融侨斩获的翔安2016XP04地块，为38345.45元/平方米。

­在高昂的拿地成本下，未来一到两年内厦门岛外的均价将升至“5万+”，这对于目前均价不足3万的岛外来说，无疑是一次价格大跃进。

­不过，在厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建看来，此次土拍价格基本是符合市场预期的，未来在供求关系吃紧、交通配套逐渐完善的情况下，岛外“5万+”的支撑还是有的。

­预期之中的地王

­或许是预知了战况激烈，厦门此次6幅商住用地分成了上下午两场进行。

­首先出让的是集美灌口J2016P01地块，最终，禹洲以28亿总价一举拿下，成交楼面价32825元/平方米，溢价率183.69%。

­这第一拍就把厦门尘封了七年的单价地王纪录打破了：2009年，厦门恒兴置业有限公司拿下的云顶庄园地块，楼面价30940元/平方米。

­紧接着，泰禾火拼世茂多个回合后，以27.84亿元摘获T2016P01同安汀溪地块，楼面价30097.29元/平，溢价率141.46%，一举成为同安新地王。

­万科成为上午最后一宗地的得主，以19.62亿元竞得X2016P03翔安新圩地块，成交楼面价22169.49元/平方米，溢价率97.78%，这也是全场土拍中成交价格最低的一宗地。

­下午，势在必得的融侨击败26名对手，以总价42.2亿元拿下翔安2016XP04地块，成交楼面价38345.4元/平方米，溢价率139.66%，打破禹洲上午创下的纪录，成为最新的厦门单价地王。

­翔安2016XP05地块和2016XP06地块也依次以高溢价成交。其中，IOI（厦门）置业有限公司以总价23.24亿夺得2016XP05地块，成交楼面价36888.89元/平方米，溢价率141.08%。首次进入厦门的融创以30.76亿元竞得2016XP06地块，成交楼面价375121.95元/平方米，溢价率142.59%。

­显然，厦门的地价被抬升到了一个新高度，在岛外售价还在“3字头”徘徊的背景下，这次拍地无疑又是一场面粉贵过面包戏码。

­据观点地产新媒体了解，目前集美灌口均价2.1万/平，同安汀溪均价1.5万/平，翔安全区均价3.1万/平左右，而万科夺地的新圩镇均价是1.8万/平。

­对于这个结果，市场也是早有预判：“拍卖之前就知道一定会出地王的。”

­但张建强调：“整体来说，成交价格还是比较正常的，也符合当初的预期，唯一有点意外的就是融侨拿下的翔安地块，3.8万/平超过了之前的预期，我们当初预计是3.5万/平左右，不过也不算超出特别多。”

­据张建分析，这六宗商住地都是比较优质的，所以开发商都想抢也很正常，“除同安地块之外，集美灌口地块以及翔安区未来都将接驳地铁资源，集美地块与地铁4号线近在咫尺，翔安区住宅库存岛外最低，除预计2020年开通的地铁3号线、4号线途径外，还有远期规划中的地铁5、8、9号线，交通优势明显。”

­岛外5万大关

­每一次地王的出现，几乎就预示着房价又将迎来新一轮上涨。就在8月26日拍卖结束后不久，厦门市场人士已经绘制了一张新的房价预测图，显然又是一次“大跃进”。

­根据预测，未来一年到两年内，此次土拍涉及三大岛外区域房价全面“跳涨”，集美灌口跳至3-4万/平，同安汀溪板块跳至2.5-4万/平，翔安3.5-5万/平。

­“以3.8万/平的成本来看，5万就是一个硬成本，不卖5万就会亏钱。”厦门一业内人士分析称。

­预期房价的急剧攀升，也引发了网上不少围观群众的惊呼与质疑，“打包逃离厦门”、“坐等厦门崩盘”、辛辛苦苦几十年，一拍回到解放前”、“回老家盖别墅”等言论此起彼伏。

­那“5万”大关能否突破？在张建看来，这并不是没有可能，在供求关系吃紧、交通配套逐渐完善的情况下，岛外到“5万+”的支撑还是有的。

­张建表示，还是比较看好厦门楼市的，这主要取决于供求关系。这几年厦门的供给量太少了，特别是预期明后两年的供应量大概也就200万平方米左右，但厦门一年的去化有350-400万平方米，供求关系非常紧张。

­“厦门取得预售证的存量去化周期是4-5个月，全部存量（包括已开发和未开发的）加起来大概有600万平方米，与每年的去化量相差没有很大，在这样的情况下，房价接下来肯定会进一步上涨。”

­根据厦门市国土资源与房产管理局公布的2016年供地计划，厦门全年计划供应经营性用地58宗，土地面积285万平方米，规划建筑面积523万平方米。其中，全市计划供应的居住用地可建面积超200万平方米，占全部经营性出让用地可建面积的40%以上。

­物以稀为贵，在供应紧缺的情况下，厦门房价节节攀升。国家统计局数据显示，过去7月，厦门新建商品住宅价格环比涨幅为4.6%，全国最高，同比涨幅达39.6%，这也是厦门房价连续第17个月上涨。

­“厦门上涨程度非常快，从3月初到现在，单个楼盘涨价可以达到1万多，有的4-5千元，预计下半年还会继续涨2-3千元。”

­根据张建的预测，今年全年厦门房价同比涨幅是30%左右，明年再涨20-30%的问题也不大，因为明年的供应量也不大，再之后就要看供地情况了。

­张建还指出，厦门在教育、城市建设、城市资源都是比较好的，可以辐射到福建全省，包括龙岩、漳州（楼盘）、泉州（楼盘）、南平等周边城市，这是厦门楼市容量和购买力的支撑。

­此外，厦门岛外规划的逐步完善也将成为房价上涨的推动力。据张建介绍，厦门现在有4条地铁同时在开工，预计这三年地铁的投入将进一步拉动房地产，因为地铁是平衡两地房价最好的一个元素，这也是房企看好厦门市场的原因之一。