分析称厦门楼市将坚挺十年 任志强：胸罩比房贵

[机构看市]

2012年，楼市调控未曾放松的一年，我们目睹严控中新高迭创的成交。2013年“国五条”“厦三条”有效抑制外地投资客，但新房日光盘依然屡见不鲜，成交量更是创历史高峰。

究竟是什么原因支撑起厦门持续高亢的楼市。本文将从房地产供需结构的本质上，分析厦门楼市走向。

住宅供应分析

已满足近125万人需求

厦门商品房住宅市场从91年松柏小区开启，至今共经历约23年历程。据不完全数据统计，1991-2002年厦门住宅成交约1800万平方米。根据房管局数据统计分析，2003-2012年厦门住宅成交2894.97万平方米。截止2012年全市住宅共供应约4700万平方米。

受早期住宅供应以120平方米为主，住宅套均面积按113平方米计，故商品房住宅共供应约415929套。购房者按照乐观的小太阳家庭（三口之家）估算，投入市场的商品住宅已满足约124.78万人。

住宅需求分析

有效购房客群184万人

截止2012年厦门常住人口367万，相比2011年增长6万，人口增长率从前五年年均增长5.57%缩小至1.6%。受常住人口增长下滑，出生率降低等因素制约，按人口年增长6万计算，截至2023年厦门常住人口近433万人。

2012年厦门平均工资4500元，达到平均工资以上人口占常住人口预估约近六成，也就是目前常住人口近220万人年收入可实现5.4万元以上。按照目前厦门平均房价13000元/平方米，购房面积按100平方米计算，按揭7成，贷款25年，月供需支付5625元/人。可支配收入中用于生活消费比例至少占45%，也就是购房家庭月收入应达到10200元，方可承担购房月供。

有效住宅需求的家庭工资组合，需满足平均每人每月工资5000元，超过全市平均工资水平4500元，客群占全市常住人口五成左右，即有效购房客群184万人，意向常住厦门尚未买得起房的潜在客群超180万人。

房地产走向分析

消化有效购房需求还需11年

2035年潜在客群将消耗完，楼市进入博弈阶段，房价有望回落。

近三年住宅年成交333.43万平方米，年平均预售392.85万平方米，目前住宅库存约244.89万平方米。2011-2012年住宅用地供应住宅总建共362.42万平方米，未来住宅性质年平均总建或控制在160-200万平方米。预计今后5年住宅年供应200万平方米，按套平均面积110平方米，家庭数三口，即年供应住宅可满足54545人住房需求。

假设供应住房均刚需，零空置率，扣除已购商品房客群需求，目前有效购房客群达到59万人。按每年供应住房可满足5.5万人住房需求，目前消化有效购房客群还需11年。

直至2023年，厦门常住人口预计达到433万人，按有效购房客群占常住人口一半计算，有效客群将达216万人，扣除已供满足需求184万人，还剩32万有效客群。假设每年仍供应住宅200万平方米，还需供应6年方可消化完。

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另外2012-2023年，11年有效客群新增32万，即每年新增有效客群约3万。若年供应住房仍满足5.5万人需求，到2035年有效客群基本被消耗完，厦门房地产从2035年或转入供过于求态势，届时购房者与开发商将进入新一轮的博弈阶段，房价有望下跌。

厦门楼市还能支撑多久？毋庸置疑，只要不发生全球金融危机，影响厦门职工就业及收入水平，厦门楼市将依旧坚挺10年。