厦门版"国五条"3日起实施 二手房个税定为20%
昨晚，备受关注的厦门版“国五条”正式发布。厦门市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知（以下简称《实施意见》）。
记者注意到，厦门市对于贯彻“国五条”的实施意见共有8条，市民普遍关注的二手房交易如何征收个人所得税、限购政策等均有了明确的落地政策。从政策上看，厦门版“国五条”可谓十分严厉。
《实施意见》明确提出，坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。
补缴个税社保不能买房
《实施意见》明确了厦门将继续实行住房限购政策，限购范围含新建商品住房和二手住房，实施时间为本文件发布次日（即4月3日）起。
对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。
解读：与此前的限购政策相比，此次出台的限购政策显然更加严格，首次增加了“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”这一条款，并将此前规定的“2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”升级为“2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明”，堵住了可能出现的人为制造虚假购房资格的漏洞。
资料造假5年内不得买房
《实施意见》将购房资格的审查时间提前至签订商品住房买卖合同（认购）、居间合同前。
在签订商品住房买卖合同（认购）、居间合同之后审查发现购房人提供虚假证明材料骗购住房的，必须解除买卖合同。
房地产交易登记机构应在新建商品住房合同备案或二手住房交易收件、审核时，严格复查购房人的购房资格；发现购房人提供伪造证明材料骗购住房的，不予办理合同备案和产权登记手续，并记入信用档案且5年内暂停其在本市购买住房资格。
国土房产、税务、人社、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况等信息的交互共享机制，完善住房限购措施的操作流程。
另外，厦门将成立房地产市场专项检查整治小组，对厦门市房地产市场秩序进行专项集中整治，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。
解读：这是厦门首次出台政策，对提供虚假证明材料骗购住房的购房人“下猛药”，列入“黑名单”且5年内不得在厦门购房；以及对教唆或协助购房人伪造证明材料的违法违规行为进行严惩。
二套房首付比例或提高
《实施细则》指出，厦门将严格实施差别化住房信贷政策，金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策。
人民银行分支机构可根据厦门市新建商品住房价格控制目标和房地产市场情况，适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
厦门银监局要加强对金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的应及时制止和纠正。
解读：细则未明确二套房首付款比例和贷款利率将提高至多少，但可以肯定的是，第二套住房信贷政策必将更加严格。
二手房个税定为20%
《实施意见》指出，对出售自有住房按照规定征收个人所得税。其中，对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
不能核实原值的，按交易总额的1.5%计征。对个人转让自用5年以上且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
同时，《实施意见》还提到，税务部门要继续完善应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管。
解读：厦门版实施细则基本上严格贯彻“国五条”关于二手房交易征收个人所得税的要求，但细则未明确哪些房屋能够通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值，有待税务部门进一步出台操作细则。
适时推出限价房项目
《实施意见》指出，2013年住房用地供应总量不低于前五年平均实际供应量，适时推出“限房价、竞地价”的商品住房项目。
同时，国土、规划部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等指标，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
解读：细则已经明确，厦门今后还将适时推出限价商品住房项目。此前，厦门已经推出2个限价房项目，分别是杏北锦园居住区和翔城国际。
外来工被纳入住房保障范围
《实施细则》指出，将加快保障性安居工程规划建设，继续探索创新保障性住房建设和管理机制，加快保障性住房项目的规划和建设，按“开工一批、储备一批”滚动开发原则有序推进项目建设。
2013年底前，要把符合条件、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
解读：细则首次明确提出将把外来务工人员纳入厦门住房保障范围。此前，厦门的保障性住房的保障对象只针对本市户籍居民。
开发商捂盘严重者暂停网签
《实施意见》指出，今后主管部门将对商品住房预售方案进行预审，引导开发企业合理定价。对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。
严格执行商品房预售资金监管制度，建立健全预售资金银行监管制度，确保预售款优先用于工程建设。
继续严格执行商品房销售明码标价“一房一价”规定，实际销售价格不得高于申报价格。尽快形成有效供应，对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、故意采取畸高价格销售或通过捂盘惜售等方式人为制造房源紧张的，应视情约谈、限期整改，直至暂停网上签约备案。
房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或让人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。未取得商品房预售许可的项目，房地产开发企业或经纪机构不得以任何方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、认筹金、信息服务费等费用。经纪机构在新建商品房销售代理或提供中介服务时，除由开发企业支付佣金外，不得向购房人收取其他费用。
解读：细则明确提出主管部门将引导开发企业合理定价，且报价不得明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格。这意味着，今后一段时期，厦门或难再出现“天价”楼盘，区域房价或更趋向均衡。
专项小组整治房产市场
成立房地产市场专项检查整治小组，对房地产市场秩序进行专项集中整治，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。
《实施意见》中提到，厦门将加强房地产企业信用管理，加快研究建立国土房产、建设、物价、金融、税务、工商、司法等部门联动共享的信用管理系统。推进房地产企业诚信体系建设，及时查处、公布房地产企业及房屋中介机构在开发和交易环节中的违法违规行为，加强行业自律。
解读：对房地产企业加强信用管理，以及对相关的机关工作人员加强管理，势必会让厦门房地产市场更加健康发展。
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二手房市场向左走向右走？
海西晨报讯（记者 叶子申）昨晚，厦门版“国五条”终于出台。多位业内人士表示，此次厦门“国五条”细则落地，从其政策内容来看，属于偏严型。而不少接受采访的房产中介则表示，如果细则严格执行，将对二手房交易产生明显影响。
买二手房成本可能更高
厦门城市年轮策划代理有限公司相关人士表示，与北京等地一样，厦门版“国五条”中，对征收20%的个税做了明确规定，有利于限制“炒房客”。另外，对于“出售5年以上唯一住房免征个税”这一规定，体现的是对个人基本居住需求和基本买卖自由的认可，“也不会误伤到改善型住房的需求者”。
“我认为此次厦门版‘国五条’细则偏严。一方面，在房屋限购方面，规定严格执行本地居民限购第三套房，外地居民限购第二套房。”知名地产评论员程凌虚说，尤为值得注意的是，厦门版细则中规定，“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。这一条，对于限制外地购房者而言，打击力度则比较大。”据透露，目前厦门住宅近60%都是被外地人买走。
此外，厦门版“国五条”中还规定，“人民银行分支机构可根据我市新建商品住房价格控制目标和房地产市场情况，适时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。上述人士说，未来在厦门买二套房的成本可能更高。
二手房交易可能急速降温
厦门房产中介协会有关人士告诉记者，从规定看，此次厦门版“国五条”细则确实相对较严，这对于厦门今后的二手房交易将产生明显的影响，“在一定的时间内，交易量可能会急速下降”。
世纪联合房产总经理郭忠宗表示，事实上，在厦门版细则出台前，受外地的落地细则影响，从上个月20日开始，厦门不少房产中介门店的交易已经有所减少。“近期减少得更明显，幅度可能有50%到60%，购房者更处于观望态度。”郭忠宗说，如果厦门版细则严格实施，对于二手房市场的影响将是巨大的。
得知厦门版细则出台后，丹霞房产经纪人小胡悲观地表示，“细则出台后，如果行情不佳，可能又会换另一份工作”。
5年以上唯一房仍然免征个税
海西晨报讯(记者 樊娟)厦门版国五条实施细则昨晚出台,其中对于二手房交易个税做出具体规定。记者第一时间联系厦门地税部门,地税部门表示将严格按照厦门市人民政府办公厅的通知执行。
这项通知第三条规定,加强税收征管充分发挥税收政策的调节作用,税务、国土房产部门应密切配合,对出售自有住房按照规定征收个人所得税,对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征;不能核实原值的,按交易总额的1.5%计征;对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。税务部门要继续完善应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管。
其中,厦门规定5年以上唯一房仍可免征个税,延续了过去对改善性刚需购房者的保护。预计实施细则执行后,“唯一房”仍将受到市场热捧。
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