"养老按揭" 以房养老,泉州可行吗?

    国内银行首推“养老按揭” 以房养老，在泉州可行吗？

    □早报记者 郭华萍    第一部分

    不久前，一家股份制银行宣布在国内首推“养老按揭”业务，标志着“以房养老”进入实质性操作层面。事实上，如果按收益方式分类的话，以“房”养老除了“养老按揭”外，尚有出租或出售可以选择。按照目前这家银行推出的条款来比较三者的收益，可谓各有千秋，“养老按揭”模式并不一定具备绝对的优势。

    记者采访中了解到，目前该银行的泉州、厦门分行都还没有开展这一业务。虽然如此，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，“以房养老”逆按揭的概念一从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。

    今年《泉州市老龄事业发展十二五规划》正式下发，也明文规定将鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，探索开展“以房养老”（住房反向抵押贷款，即倒按揭）试点业务。

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    泉厦尚未有银行“吃螃蟹”

    据中信银行泉州分行房贷中心负责人郭女士介绍，目前该银行总行推出的“养老按揭”只是先在少数大城市试点，并未在全国网点实行。记者随后从该行厦门分行有关人士处了解到，厦门也没有开展这一业务。

    据悉，按照银行设计，年满55周岁的老人或年满18周岁的法定赡养人，均可以自有产权房申请专项抵押贷款用于养老。“在产品中，银行并不成为房屋的最终处理者，而是在按揭到期结束后，返还给客户，让其自主处置。产品在中途主动退出或到期结束后，不存在续期设置。”据业内人士介绍，该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。

    “这实际上和国外的以房养老还是有差距，国外做到的，我们目前还做不到。”有业内人士称，目前银行推出的“养老按揭”业务有一些门槛。在已经开始施行“养老按揭”的北京，银行还要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房产不能是其唯一的自住房。

    如果老人只有一套房子，那么其赡养人就必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。另外，银行向老年客户每月发放不超过2万元的养老贷款(每月实际支付养老金额=每月放款金额-应还本息)，最长贷款年限不超过10年，并无法做到像国外一样，贷款到业主去世。中信银行称，要求申请人有多套房产或者需法定赡养人必须另有一套房产并共同借款，主要是因为当前法律规定，银行不能处置贷款人的惟一房产。

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    有2套房还需要按揭养老？

    记者搜索网上资料了解到，发达国家的以房养老，房屋产权拥有者只需要把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。

    以此来看，国内银行目前推出的“养老按揭”离国外以房养老的做法还有距离，也受到了金融业人士和市民的质疑。“55岁老人可以申请，65岁贷款便会结束，而国内当前人均寿命水平超过70岁。”在保险业从业10多年的陈先生说，这一业务规定的贷款期限太短，并不能真正实现养老。“其实年龄越大，生产能力就越弱，越需要资金养老，10年的期限实在太短。”

    在银行界人士看来，“养老按揭”业务更像是综合性消费抵押贷款的变种。“更像是把房产作为抵押品，从银行获得养老资金，仅此而已。”一位银行工作人员小谢说。

    “如果有两套房子，我直接把一套房子租出去，靠租金来提高生活质量就好了，干吗还搞按揭。”市民黄先生一听“养老按揭”业务规定申请人要有两套房子，表示不可思议。“如果有能力在养老按揭10年后向银行还清全部贷款，这样的老年人明显有充裕的资金养老，还要靠房子养老吗？”

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    产权、房价等

    都将是门槛

    从事房产营销10多年的黄先生认为，房屋产权70年，应该会是“以房养老”的最大障碍。“这点规定与国外政策环境完全不同。产权只有70年，到期后金融机构怎么面对，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这点金融机构在控制风险时不能不予以考虑。”

    业内人士分析称，我国住宅用地70年产权的特殊国情,按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

    “未来房价的不可预测性，也是一种风险。”黄先生认为，在国内，受宏观经济以及行业调控影响，经济周期越来越短，即便是中短期的趋势，也很难看清。“如果房价下跌，那么到时金融机构手上的房子出售也可能资不抵债；如果房价上升，具体上升幅度会有多大，也很难判断；而对于业主来说，把以后会大幅升值的房子抵押给金融机构，拿到一笔被打折扣的贷款，也是很不划算的事。”

    “既然是按揭，房价怎么定？这是大家关心的。”59岁的陈先生认为，定低了，老人吃亏；定高了，又没人买。“老年人把房产抵押给金融机构就等于是卖，这个价不能完全套用常规的按揭方式，应该有所区别。”

    对于房价未来下行风险和到期处置风险，有从业人员透露，这项工作的最大难度在于对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。而且，按揭结束后，如何将抵押房产变现对于金融机构来说也是一大考验，可能积累成巨大风险。

    另外，由于“以房养老”的贷款人都是上了年纪的老人，这便存在一个“贷款人可能突发意外身故的风险”。对此，有银行业人士称，如果在还款期间贷款人突然意外身故，会让银行陷入被动，增加了资金占用，还可能导致不良贷款。

    相关链接

    什么是“倒按揭”

    房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

    国外

    如何以房养老

    ●美国：许多美国的老年人在退休前10年左右为养老买房子，将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：一、联邦政府保险的倒按揭贷款；二、由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；三、专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

    ●加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

    ●新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小,较符合亚洲人观念，值得我国政府借鉴。

    ●日本：日本老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。

面对“以房养老”无计可施，有金融及地产界人士支招称 可“以房生财”曲线养老

    第二部分

    以房养老之所以引发社会普遍关注，是因为很多人有需求：退休后领取的养老金明显少于退休前工资，也不想依赖子女资助，把房子抵押给银行，每月从银行拿到一笔资金，可以大大提高退休后的生活质量。这在发达国家的“倒按揭”业务中已经基本做到。但业界人士认为，中国受限于各种影响因素，实际操作的难度很大。

    鉴于“以房养老”在中国还是个新鲜事物，目前国人可以采用“以房生财”的方式，曲线养老。有房产界人士支招称，有一定积蓄的老年人适宜购置一些租值回报高的物业，善用房屋来为晚年提供稳定的收入来源。金融界人士也支招称，有两套房的老年人，可以卖了一套房子做好理财，包括购买国债等较为稳健的投资方式。均不失为“以房养老”的现实选择之一。

    哪种以房养老方式划算

    事实上，如果按收益方式分类的话，以“房”养老除了目前国内银行试水的“以房养老”外，尚有出租或出售可以选择。按照目前中信推出的条款来比较三者的收益，可谓各有千秋，“以房养老”模式并不一定具备绝对的优势。

    中信方面规定，养老人贷款金额最高不超过所抵押房产评估价值的60%，利率方面最低按基准利率执行。考虑到未来房价波动及老年人生命周期等风险因素，此次的抵押期限为10年。

    以蔡先生此次托中介卖的价值取整100万元的房子计算，“先前出租的租金是每月2000元。”蔡先生说。排除其他因素，以这一租金水平计算，租房10年总共可收取房租24万元。如果抵押给银行申请10年期的养老贷款，最多可以贷到60万元，按等额本金计算，10年中的利息总支出为213262.5元，算下来实际平均每月可得养老金3200多元。如果蔡先生除租金之外没别的收入，抵押房子贷款收益多些。

    但如果蔡先生选择出售，所得100万元存入银行，再选择5年期整存整取的方式，以当前5.5%的年利率计算，5年后可得利息275000元，平均一个月可收入45833多元，较之抵房贷款则划算多了。因此，根据个人具体情况，老人们养老方式的可选择余地仍然不小。

    只有一套房也可以养老

    金融理财师朱琼芳认为，在30岁到45岁这段个人的财富积累期，在能力许可的情况下，可以在已有自住房的情况下，另外投资一套小房子。“第二套房子可以用来收租金，在年老的时候作为养老金的补贴，或者在遇到重大疾病时，也可以变现，这也算是以房养老的一种方式。”

    房屋是不动产，价值大但流通不方便，在房地产专家眼里，只要老年人掌握一定的理财观念，就算是名下只有一套自住物业，照样可利用房屋来乐享天年。专家们建议，房屋理财不应在老年才开始，三四十岁也应为养老做准备。

    业内人士建议，老年人一般不适宜将储蓄全部投放在风险较大的领域，例如股市、期货市场等。若老人积蓄不足以买多一个房子来出租，他建议老年人不妨将1/4的储备资金投放到股市；1/3的储备资金投放到收藏品市场，相信多数老年人都钟情于奇石、书画和瓷器等具备保值功能的物品；其余的资金继续存放在银行的活期户口，留作不时之需。

    中原地产市场部人士建议，如果老人在退休时，有一笔可观的公积金，可考虑买间小户型物业用于出租，通过收取租金改善自己的退休生活。现时银行存款利率比较低，通常这些单位物业的投资回报率都会比银行定期存款稍高，可选择在一些商业气氛比较浓厚或周边公共设施完善、带名校学位的路段，购置一个小单位用于出租。另一方面可大屋换小屋，大屋出租收取租金。

    另外，现时不少老人是和子女居住，子女长大成家立室后，就只剩下两位老人居住一间大房子。这时老人可考虑将大房子出租，用租金和每月的退休金，在子女周边选择一个生活配套齐全的优质小单位，面积不用太大，够居住就可以，还方便子女就近照顾。

    有业内人士还建议，若老人家名下只有一套物业，又无子女在身边，退休金又不足，可选择售出物业，转租小房子。她认为，售房的收入可分三部分，一部分做定期存款，为以后的生活着想；一部分做稳健的投资增值；一部分为日常生活开支，备足3年的租金。

时下，“养儿防老”仍是主流观念 “以房养老”观念须破冰

    实际生活中，多数人的心理仍然是“养儿防老”而不是“以房养老”，中国人这一传统观念无疑也是“以房养老”的一大障碍。

    “虽然并不指望孩子以后会多么孝顺，但万一老了病了，肯定也先找孩子来照顾，而不会指望一套房子能养活自己。另外，即便最后到老的那一天需要用房子来养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。”46岁的郭先生的这番话代表了当前相当一部分人的观念。

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    “以房养老”真的很丢人？

    罗姨今年63岁，她与女儿一起住。罗姨告诉记者，有个段子说，有“四老”可颐养天年，老银、老友、老伴与老房子。老年人有稳定的退休金，有舒适的居所，生活会安逸很多。

    罗姨多年前曾经在报纸上读过一则新闻，说一个孤寡老太太把全部积蓄包括金器折现加上存款，约共十多万元交给一个养老院，由养老院负责赡养她至终老。罗姨说，这也就是变种的“以房养老”。前几年，她也从报上读到一位住在中山八路的老人家，无养老金只有自住的一个小房子，这个老人家就是希望“倒按揭”，找个保险公司来负责她的余生，在罗姨看来，有这种需求的老人还不少。但说到自己是否接受“以房养老”的形式，罗姨斩钉截铁说，房子肯定是留给后代的，她不能接受这种养老方式，也没必要。

    据悉，目前持此观念的人不在少数。“你把房子抵押给银行换点养老金，亲邻怎么看你子女、你子女怎么看你？就算平时不经常在一起，以后过年过节他们还会来看你吗？”提起这一养老模式，在泉州一中介门店正托中介出售房产的蔡先生有些不理解。

    在他看来，好不容易买了房子，以后当然是要留给子女。传统意义上，人、房屋与亲情共同承托起了“家”的全部概念。如果自己不顾亲情办理了“以房养老”，容易给人造成子女不孝的印象，同时父母与子女间的感情可能因此就消散了，“没钱养老事小，但不能丢了这个人。”

    专业人士分析认为，欧美国家倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女，但交大笔税金”之间很容易作出选择。

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    “以房养老”遭遇法律尴尬

    据悉，在中国，“以房养老”并不是近几年才提出的新观念。早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。

    2007年10月，北京市某机构试点通过房屋租赁方式提供养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。

    2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，后不得不停止。

    近日，上海市闵行区法院的一纸判决让“以房养老”再生尴尬。

    今年2月，上海市闵行区一家老年公寓与年近九旬的林老太签订“以房养老”协议书，林将自有房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元；老年公寓为林养老送终。今年3月，林的儿子以母亲的名义将老年公寓诉至法院。法院判决双方签订的“以房养老”协议书及房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。

    此案主审法官表示，目前人口老龄化问题日益突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式目前仍处于探索阶段，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度。

[责任编辑：宪生]